Energetische Sanierung: Ein Fahrplan für die Zukunft eines Mehrfamilienhauses in Bielefeld

Ein umfassender Sanierungsfahrplan für mehr Effizienz und Wertsteigerung

Im Rah­men die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Bie­le­feld. Die­ses umfang­rei­che Doku­ment zeigt, wie der Wohn­kom­fort gestei­gert, der Wert der Immo­bi­lie gesi­chert und gleich­zei­tig die Wär­me­ver­lus­te redu­ziert wer­den kön­nen. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet detail­lier­te Berech­nun­gen zu mög­li­chen Ein­spa­run­gen bei Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, und Ener­gie­kos­ten. Zudem wer­den die ent­ste­hen­den Kos­ten, ein­schließ­lich der ver­füg­ba­ren För­der­mit­tel, trans­pa­rent dargestellt.

Das Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem ener­ge­tisch unter­durch­schnitt­li­chen Zustand. Posi­tiv her­vor­zu­he­ben ist die kom­pak­te Gebäu­de­form, die ener­ge­ti­sche Vor­tei­le bie­tet. Aller­dings ent­spre­chen die ein­zel­nen Bau­tei­le nicht dem aktu­el­len Stand der Tech­nik. Eine umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung ist wirt­schaft­lich sinn­voll, ins­be­son­de­re im Rah­men anste­hen­der Instand­hal­tungs­ar­bei­ten oder zur Erfül­lung gesetz­li­cher Pflich­ten gemäß dem Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz. Auch aus immo­bi­li­en­wirt­schaft­li­chen Grün­den, wie der ver­bes­ser­ten Ver­miet­bar­keit, oder aus per­sön­li­chen Grün­den, wie gestei­ger­tem Wohn­kom­fort, kann eine Sanie­rung vor­teil­haft sein.

Beson­de­re Auf­merk­sam­keit erfor­dert die Hei­zung, die in Zukunft eine der größ­ten Her­aus­for­de­run­gen dar­stel­len wird. Ein ein­fach gestal­te­tes Hybrid­sys­tem wird zunächst als Lösung vor­ge­schla­gen. Bei der Pla­nung sind die För­der­be­din­gun­gen und die Anfor­de­run­gen des GEG sorg­fäl­tig zu berücksichtigen.

Soll­ten Fra­gen zu den ver­schie­de­nen Sanie­rungs­va­ri­an­ten bestehen, ste­hen wir ger­ne für ein per­sön­li­ches Gespräch zur Ver­fü­gung, um die gesetz­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen und indi­vi­du­el­len Mög­lich­kei­ten näher zu erläutern.

Die­se Fall­stu­die wur­de am 18. Sep­tem­ber 2024 erstellt und bie­tet einen kla­ren und umsetz­ba­ren Weg zu mehr Ener­gie­ef­fi­zi­enz und einer nach­hal­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Der aktuelle Zustand: Herausforderungen und Chancen

Der Ist-Zustand des Gebäu­des vor der Sanie­rung zeigt eini­ge Her­aus­for­de­run­gen, die gleich­zei­tig auch Chan­cen für eine deut­li­che Ver­bes­se­rung bie­ten. Das Gebäu­de weist ver­schie­de­ne bau­li­che Gege­ben­hei­ten auf, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans opti­miert wer­den kön­nen, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le zu sichern.

Gebäudedaten und bauliche Gegebenheiten

Die Fens­ter des Gebäu­des wur­den bereits nach­träg­lich aus­ge­tauscht, was die Luft­dicht­heit ver­bes­sert. Den­noch sind die Anschlüs­se der Bau­tei­le neben den Fens­tern unsa­niert, was ein Poten­zi­al für Ener­gie­ver­lus­te dar­stellt. Eine umfas­sen­de Sanie­rung die­ser Berei­che könn­te die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich stei­gern und den Wohn­kom­fort verbessern.

Warmwasserversorgung

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt über einen erneu­er­ten Spei­cher im Nach­bar­ge­bäu­de. Die­se Kon­stel­la­ti­on bie­tet die Mög­lich­keit, durch geziel­te Maß­nah­men die Effi­zi­enz der Warm­was­ser­ver­sor­gung wei­ter zu opti­mie­ren und somit Ener­gie­kos­ten zu senken.

Heizung und Wärmeverteilung

Die Hei­zungs­an­la­ge ist im Nach­bar­ge­bäu­de unter­ge­bracht. Die lan­gen Lei­tun­gen zwi­schen den Gebäu­den füh­ren zu hohen Wär­me­ver­lus­ten, was die Heiz­kos­ten in die Höhe treibt. Eine Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge und eine Opti­mie­rung der Wär­me­ver­tei­lung könn­ten hier signi­fi­kan­te Ener­gie­ein­spa­run­gen mit sich bringen.

Fassade und Kellerdecken

Die Fas­sa­de des Gebäu­des ist der­zeit unge­dämmt, was zu einem erhöh­ten Ener­gie­ver­brauch führt. Die kom­pak­te Bau­wei­se des Gebäu­des ist jedoch ener­ge­tisch vor­teil­haft und bie­tet eine gute Grund­la­ge für eine Fas­sa­den­däm­mung, die den Ener­gie­ver­brauch deut­lich redu­zie­ren könn­te. Eben­so sind die Kel­ler­de­cken unge­dämmt, was wei­te­re Mög­lich­kei­ten zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz bie­tet. Eine Däm­mung könn­te nicht nur die Ener­gie­kos­ten sen­ken, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie steigern.

Zusätzliche Beobachtungen

Woh­nungs­be­ge­hun­gen in ver­gleich­ba­ren Nach­bar­ge­bäu­den haben wert­vol­le Ein­bli­cke in mög­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men gege­ben. Die­se Beob­ach­tun­gen kön­nen genutzt wer­den, um den Sanie­rungs­fahr­plan opti­mal auf die spe­zi­fi­schen Bedürf­nis­se des Gebäu­des abzustimmen.

Ins­ge­samt bie­tet der aktu­el­le Zustand des Gebäu­des zahl­rei­che Ansatz­punk­te für eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die durch För­der­mit­tel unter­stützt wer­den kann. Die­se Maß­nah­men wür­den nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erhö­hen, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie lang­fris­tig stei­gern und die lau­fen­den Kos­ten erheb­lich reduzieren.

Maßnahmen zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Flachdachsanierung und Photovoltaikanlage

Die Flach­dach­sa­nie­rung kom­bi­niert mit der Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge ist ein ent­schei­den­der Schritt zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des. Die Sanie­rung umfasst eine umfas­sen­de Däm­mung mit einer durch­schnitt­li­chen Stär­ke von 24 cm und einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035, um einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K zu errei­chen. Die­se Maß­nah­me wird durch die BAFA mit 20 % der Kos­ten geför­dert, was eine erheb­li­che finan­zi­el­le Ent­las­tung dar­stellt. Die Gesamt­kos­ten belau­fen sich auf 145.138 €, wobei 121.950 € als soge­nann­te Sowie­sokos­ten anfal­len, da die­se Arbei­ten ohne­hin not­wen­dig sind. Die För­de­rung beträgt 24.390 €. Bei der Sanie­rung wird der bestehen­de Dach­auf­bau, ein­schließ­lich Kies­be­lag und Bitu­men­bahn, ent­fernt und durch eine zusätz­li­che Däm­mung ver­stärkt. Die­se Maß­nah­me soll­te bei grö­ße­ren Schä­den am Dach in Betracht gezo­gen wer­den. Es ist wich­tig, die ab 2026 gel­ten­den Solar­dach­pflich­ten in Nord­rhein-West­fa­len zu beach­ten und einen Sta­ti­ker zur Über­prü­fung der struk­tu­rel­len Inte­gri­tät hin­zu­zu­zie­hen. Die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie und die lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen machen die­se Inves­ti­ti­on beson­ders attraktiv.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Innenwände und Kellerdecke

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die optio­na­le Däm­mung der Innen­wän­de, die Erneue­rung der Innen­tü­ren und die Däm­mung der Kel­ler­de­cke. Die Außen­sei­ti­ge Däm­mung der Innen­wän­de, ins­be­son­de­re angren­zend an das Trep­pen­haus, wird mit einer 12 cm star­ken Däm­mung der WLG 035 durch­ge­führt. Die Erneue­rung der Innen­tü­ren ist eben­falls för­der­fä­hig, sofern ein maxi­ma­ler U‑Wert von 1,30 W/​m²K erreicht wird. Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke erfolgt mit einer neu­en Dämm­stär­ke von ca. 12 cm, um einen U‑Wert von 0,25 W/​m²K zu erzie­len. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 23.680 €, wobei 4.970 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung durch die BAFA beträgt 20 %, was 4.736 € ent­spricht. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs bei und ver­bes­sern das Raum­kli­ma. Sie soll­ten bei Bedarf und im Rah­men eines umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plans umge­setzt werden.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe

Die Instal­la­ti­on einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe in einem Hybrid­sys­tem stellt eine moder­ne und effi­zi­en­te Lösung zur Behei­zung des Hau­ses dar. Die­ses Sys­tem kom­bi­niert die Wär­me­pum­pe mit einem vor­han­de­nen Gas­heiz­kes­sel aus dem Jahr 2013, der als Spit­zen­last­kes­sel dient. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 85.000 €, wobei 40.508 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung durch die KfW beträgt min­des­tens 30 %, was zu einer erheb­li­chen Redu­zie­rung der Inves­ti­ti­ons­kos­ten führt. Die Betriebs­kos­ten sind im Ver­gleich zu her­kömm­li­chen Gas­hei­zun­gen deut­lich gerin­ger, was lang­fris­tig zu Ein­spa­run­gen führt. Die Instal­la­ti­on soll­te bei einem Aus­fall der bestehen­den Hei­zung in Betracht gezo­gen wer­den. Es ist wich­tig, einen hydrau­li­schen Abgleich nach Ver­fah­ren B durch­zu­füh­ren und die güns­ti­ge­ren Wär­me­pum­pen­strom­ta­ri­fe zu nut­zen. Die­se Maß­nah­me stei­gert nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch den Wert der Immobilie.

Maßnahmenpaket 4: Außendämmung mit Wärmedämmverbundsystem

Die Außen­däm­mung mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem ist eine der effek­tivs­ten Maß­nah­men zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Mit einer Dämm­stär­ke von ca. 16 cm und einer WLG von 035 wird ein maxi­ma­ler U‑Wert von 0,20 W/​m²K erreicht. Die Gesamt­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 187.780 €, wobei 185.280 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, was einer För­de­rung von 37.056 € ent­spricht. Die Däm­mung erfolgt durch das Ver­kle­ben und Ver­dü­beln von Dämm­plat­ten, ein­schließ­lich der Däm­mung der Fens­ter­lai­bun­gen. Die­se Maß­nah­me soll­te rela­tiv spät im Sanie­rungs­fahr­plan umge­setzt wer­den. Es ist wich­tig, den Unter­grund gemäß den Her­stel­ler­vor­schrif­ten vor­zu­be­rei­ten und die Bal­ko­ne zur Ver­mei­dung von Wär­me­brü­cken zu däm­men. Die Inves­ti­ti­on in die Außen­däm­mung führt zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und einer deut­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immobilie.

Maßnahmenpaket 5: Fenstertausch und dezentrale Lüftungsanlage

Der Aus­tausch der Fens­ter und die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge sind ent­schei­den­de Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Raum­kli­mas. Die neu­en Fens­ter ver­fü­gen über eine 3‑fach Ver­gla­sung mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K, und die Haus­tür erreicht einen maxi­ma­len U‑Wert von 1,3 W/​m²K. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket betra­gen 95.125 €, wobei 41.830 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung durch die BAFA beträgt 20 %, was 23.208 € ent­spricht. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge ist optio­nal und bie­tet eine Wär­me­rück­ge­win­nung, was beson­ders wich­tig ist, wenn die Dicht­heit des Gebäu­des erhöht wird. NRW bezu­schusst dezen­tra­le Lüf­tungs­sys­te­me mit 500 € pro Wohn­ein­heit und zen­tra­le Sys­te­me mit 1.000 € pro Wohn­ein­heit. Die­se Maß­nah­men soll­ten in Ver­bin­dung mit einer Fas­sa­den­sa­nie­rung und einem neu­en Lüf­tungs­kon­zept umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu maxi­mie­ren und den Wohn­kom­fort zu verbessern.

Der Zielzustand: Ein energieeffizientes und wertvolles Zuhause

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Gebäu­de zielt dar­auf ab, durch umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Maß­nah­men signi­fi­kan­te Ver­bes­se­run­gen in meh­re­ren Berei­chen zu erzie­len. Nach der Umset­zung der Sanie­rung wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter sein, son­dern auch zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le bie­ten, die den Wohn­kom­fort und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich steigern.

Ein zen­tra­ler Aspekt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die dras­ti­sche Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs. Durch die Däm­mung der Fas­sa­de und der Kel­ler­de­cken sowie die Opti­mie­rung der Wär­me­ver­tei­lung wird der Ener­gie­be­darf des Hau­ses deut­lich gesenkt. Dies führt zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten und redu­ziert den Aus­stoß von Treib­haus­ga­sen, was sowohl öko­lo­gisch als auch öko­no­misch vor­teil­haft ist. Zudem kön­nen attrak­ti­ve För­der­mit­tel in Anspruch genom­men wer­den, die die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen für die Sanie­rung erheb­lich mindern.

Ein wei­te­rer Vor­teil ist der ver­bes­ser­te som­mer­li­che Wär­me­schutz, der das Haus vor Über­hit­zung in den Som­mer­mo­na­ten schützt. Dies trägt nicht nur zu einem ange­neh­me­ren Wohn­kli­ma bei, son­dern redu­ziert auch den Bedarf an Kli­ma­ti­sie­rung, was wie­der­um Ener­gie­kos­ten spart. Der Schall­schutz wird eben­falls ver­bes­sert, wodurch Lärm und Geräu­sche aus der Umge­bung, wie etwa bei Stark­re­gen, deut­lich redu­ziert wer­den. Dies erhöht die Wohn­qua­li­tät und sorgt für eine ruhi­ge­re und ent­span­nen­de­re Atmosphäre.

Die Sanie­rung wirkt sich auch posi­tiv auf die Wohn­ge­sund­heit aus. Durch die Besei­ti­gung von Feuch­tig­keits­pro­ble­men und die Ver­mei­dung von Schim­mel­bil­dung wird die Behag­lich­keit in den Innen­räu­men gestei­gert. Dies ist beson­ders wich­tig für die Gesund­heit und das Wohl­be­fin­den der Bewohner.

Ein ent­schei­den­der Vor­teil der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist die Stei­ge­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch ein moder­nes Erschei­nungs­bild und die Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten wird das Gebäu­de auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver. Dies bedeu­tet, dass bei einem even­tu­el­len Ver­kauf oder einer Ver­mie­tung der Immo­bi­lie mit höhe­ren Erlö­sen gerech­net wer­den kann.

Auch die Sicher­heit wird durch die Sanie­rung erhöht. Die Instal­la­ti­on von Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen im Erd­ge­schoss bie­tet zusätz­li­chen Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl. Schließ­lich eröff­net die Sanie­rung attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten für die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des, was nicht nur ästhe­ti­sche, son­dern auch funk­tio­na­le Vor­tei­le mit sich bringt.

Ins­ge­samt wird durch die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans das Haus nicht nur zu einem ener­gie­ef­fi­zi­en­ten, son­dern auch zu einem kom­for­ta­ble­ren, siche­re­ren und wert­vol­le­ren Zuhause.

Fazit: Ein klarer Weg zu mehr Energieeffizienz und Wertsteigerung

Der Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Bie­le­feld bie­tet eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur ener­ge­ti­schen Opti­mie­rung und Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Der aktu­el­le Zustand des Gebäu­des zeigt zahl­rei­che Ansatz­punk­te für Ver­bes­se­run­gen, die durch die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te effek­tiv adres­siert wer­den kön­nen. Die geplan­ten Sanie­rungs­maß­nah­men, von der Flach­dach­sa­nie­rung bis zur Instal­la­ti­on einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe, zie­len dar­auf ab, den Ener­gie­ver­brauch dras­tisch zu sen­ken, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert zu steigern.

Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln wer­den die finan­zi­el­len Auf­wen­dun­gen für die Sanie­rung erheb­lich gemin­dert, was die Inves­ti­ti­on beson­ders attrak­tiv macht. Der Ziel­zu­stand des Gebäu­des ver­spricht eine deut­li­che Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, eine erhöh­te Wohn­qua­li­tät und eine gestei­ger­te Attrak­ti­vi­tät auf dem Immo­bi­li­en­markt. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan einen kla­ren und umsetz­ba­ren Weg zu einem nach­hal­ti­ge­ren und wert­vol­le­ren Zuhause.