Energetische Sanierung eines Wohngebäudes in Bielefeld: Ein Fahrplan für die Zukunft

Einführung in den Sanierungsfahrplan

Die­se Fall­stu­die beleuch­tet den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de in Bie­le­feld. Der Sanie­rungs­fahr­plan dient als umfas­sen­de Ent­schei­dungs­hil­fe und zeigt den Weg zu erhöh­ter Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort und der lang­fris­ti­gen Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes. Durch geziel­te Maß­nah­men las­sen sich Wär­me­ver­lus­te ver­rin­gern und Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO₂, erheb­lich redu­zie­ren. Zudem wer­den die finan­zi­el­len Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen her­vor­ge­ho­ben, die zur Sen­kung der Ener­gie­kos­ten beitragen.

Das Gebäu­de steht vor der Her­aus­for­de­rung, die ver­al­te­ten Gas­eta­gen­hei­zun­gen zu erset­zen. Bei einem Aus­fall einer Eta­gen­hei­zung haben die Eigen­tü­mer fünf Jah­re Zeit, ein zukunfts­fä­hi­ges Heiz­kon­zept zu ent­wi­ckeln. Um die Ener­gie­wen­de opti­mal zu unter­stüt­zen, wird emp­foh­len, die Fens­ter und Fas­sa­den zu erneu­ern. Die Wahl zwi­schen einem dezen­tra­len oder zen­tra­len Heiz­sys­tem hängt von den indi­vi­du­el­len Inter­es­sen der Eigen­tü­mer ab. Eine zen­tra­le Lösung mit Umstieg auf eine Wär­me­pum­pe und Pho­to­vol­ta­ik­strom wird als nach­hal­ti­ge Opti­on vorgeschlagen.

Detail­lier­te Sanie­rungs­kon­zep­te für die ein­zel­nen Bau­tei­le sowie wich­ti­ge Hin­wei­se sind in der Umset­zungs­hil­fe ent­hal­ten. Indi­vi­du­el­le Fra­gen wer­den in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und im Nach­gang geklärt. Die­ser Sanie­rungs­fahr­plan berück­sich­tigt die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 und bie­tet eine soli­de Grund­la­ge für die ener­ge­ti­sche Zukunft des Gebäudes.

Analyse des aktuellen energetischen Zustands

Das Wohn­ge­bäu­de, das Gegen­stand unse­rer Sanie­rungs­fall­stu­die ist, befin­det sich in einem Zustand, der durch meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len gekenn­zeich­net ist. Die­se beein­träch­ti­gen nicht nur den Wohn­kom­fort, son­dern füh­ren auch zu hohen Ener­gie­kos­ten. Eine umfas­sen­de Ana­ly­se vor Ort hat die fol­gen­den bau­li­chen Gege­ben­hei­ten und Her­aus­for­de­run­gen iden­ti­fi­ziert, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans ange­gan­gen wer­den sollen.

Das Gebäu­de besteht aus 19 Wohn­ein­hei­ten und ist ein­sei­tig ange­baut. Die beson­de­re Archi­tek­tur mit vie­len ver­setzt ange­ord­ne­ten Wohn­mo­du­len führt zu einer kom­ple­xen Gebäu­de­form. Ein Fern­wär­me­an­schluss ist am Stand­ort nicht ver­füg­bar, was die Abhän­gig­keit von den bestehen­den Gas­eta­gen­hei­zun­gen erhöht. Zudem wur­den an meh­re­ren Stel­len asbest­hal­ti­ge Mate­ria­li­en ent­deckt, was beson­de­re Vor­sichts­maß­nah­men erfordert.

Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te: Das Gebäu­de weist erheb­li­che Lüf­tungs­wär­me­ver­lus­te auf. Die­se resul­tie­ren aus diver­sen Außen­luft­durch­läs­sen, Rol­la­den­käs­ten sowie Wär­me­brü­cken an Lau­ben­gän­gen und Bal­ko­nen. Die­se Schwach­stel­len füh­ren zu einem erhöh­ten Wär­me­ver­lust und damit zu inef­fi­zi­en­tem Energieverbrauch.

Die Außen­wän­de bestehen aus einem zwei­scha­li­gen Mau­er­werk mit einer hin­ter­lüf­te­ten Fas­sa­de aus Faser­ze­ment­plat­ten. Die Däm­mung die­ser Wän­de ist unzu­rei­chend, was zu hohen Wär­me­ver­lus­ten führt. Die gro­ße Flä­che der Fas­sa­de ver­stärkt die­sen Effekt zusätzlich.

Fens­ter: Die vor­han­de­nen Kunst­stoff­fens­ter mit Iso­lier­ver­gla­sung stel­len das schwächs­te Glied in der Gebäu­de­hül­le dar. Die Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt, was die Dämm­pro­ble­ma­tik wei­ter ver­schärft. Eini­ge Haus­ein­gangs­tü­ren wur­den bereits saniert, was jedoch nicht aus­reicht, um die ener­ge­ti­schen Anfor­de­run­gen zu erfüllen.

Dach: Das gedämm­te Flach­dach (Warm­dach) ist über eine instand­hal­tungs­be­dürf­ti­ge außen­lie­gen­de Trep­pe zugäng­lich. Meh­re­re Dach­lüf­ter und Abgas­lüf­tun­gen durch­sto­ßen die Dach­de­cke, was die ener­ge­ti­sche Effi­zi­enz beein­träch­tigt. Die innen­lie­gen­de Ent­wäs­se­rung erfor­dert eben­falls eine Überprüfung.

Hei­zung und Warm­was­ser: Jede Wohn­ein­heit ver­fügt über eine eige­ne Gas­eta­gen­hei­zung, die den Anfor­de­run­gen der GEG-Novel­le 2024 nicht mehr gerecht wird. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit ein­fa­chen Ther­mo­stat­ven­ti­len, was eine inef­fi­zi­en­te Wär­me­ver­tei­lung zur Fol­ge hat. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung ist eben­falls über die Gas­eta­gen­hei­zun­gen realisiert.

Die Iden­ti­fi­zie­rung die­ser Schwach­stel­len bil­det die Grund­la­ge für einen ziel­ge­rich­te­ten Sanie­rungs­fahr­plan, der nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich stei­gern, son­dern auch finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen rea­li­sie­ren kann. Eine erfolg­rei­che Sanie­rung wird zudem den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig steigern.

Geplante Maßnahmen zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Fenstertausch mit Dreifachverglasung

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf den Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch moder­ne, drei­fach ver­glas­te Fens­ter. Die­se Maß­nah­men sind von ent­schei­den­der Bedeu­tung, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich zu stei­gern und die Heiz­kos­ten signi­fi­kant zu sen­ken. Der Fens­ter­tausch ist beson­ders sinn­voll, wenn die bestehen­den Fens­ter kei­ne Wär­me­schutz­ver­gla­sung besit­zen. Auch unsa­nier­te Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren kön­nen im Zuge die­ser Maß­nah­me erneu­ert werden.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für den Fens­ter­tausch belau­fen sich auf 152.600 €, wobei 133.600 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Dank der För­de­rung durch die BAFA kann ein Zuschuss von 30.520 € in Anspruch genom­men wer­den, was die finan­zi­el­le Belas­tung erheb­lich redu­ziert. Der Aus­tausch der Fens­ter soll­te idea­ler­wei­se vor der Sanie­rung der Hei­zung erfol­gen, um die maxi­ma­le Effi­zi­enz zu gewährleisten.

Maßnahmenpaket 2: Außenwanddämmung und Dezentrale Lüftungsanlage

Die­ses umfas­sen­de Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) an den Außen­wän­den sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung (WRG). Die zusätz­li­che Däm­mung der Außen­wän­de ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses erheb­lich. Emp­foh­len wird eine Dämm­stär­ke von 18 cm mit einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035. Die Fas­sa­de wird ent­fernt und neu auf­ge­baut, wobei ein ein­heit­li­cher Wand­auf­bau ange­strebt wird.

Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge sorgt für eine kon­trol­lier­te Be- und Ent­lüf­tung, was beson­ders in dich­ten Gebäu­den von Vor­teil ist. Die Lüf­tungs­ge­rä­te wer­den in die Außen­wand inte­griert, um eine effi­zi­en­te Wär­me­rück­ge­win­nung zu ermöglichen.

Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 533.500 €, wovon 477.500 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Die För­de­rung durch die BAFA umfasst 103.500 €, zusätz­lich gibt es in NRW einen Zuschuss von 1.000 € pro Wohn­ein­heit für Lüf­tungs­an­la­gen. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men soll­te idea­ler­wei­se zeit­gleich mit der Fens­t­er­sa­nie­rung erfol­gen, um die best­mög­li­che Ener­gie­ein­spa­rung zu erzielen.

Maßnahmenpaket 3: Heizsystem-Optimierung mit Wärmepumpe

Im drit­ten Maß­nah­men­pa­ket liegt der Fokus auf der Opti­mie­rung des Heiz­sys­tems durch die Instal­la­ti­on von Woh­nungs­über­ga­be­sta­tio­nen und einer Mono­block Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe. Die Über­ga­be­sta­tio­nen sind mit inte­grier­ten Heiz­stä­ben und einem zen­tra­len Warm­was­ser­spei­cher aus­ge­stat­tet, was die Gefahr von Legio­nel­len­bil­dung mini­miert. Die zen­tra­le Umstel­lung auf eine Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe ist ein wesent­li­cher Schritt zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO₂-Emissionen.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 324.480 €, wobei 136.738 € als Sowie­sokos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 118.680 €, unter­stützt durch KfW-Pro­gram­me. Die Umset­zung soll­te nach der kom­mu­na­len Wär­me­pla­nung und bei Aus­fall der ers­ten Hei­zung erfol­gen, um die Effi­zi­enz der neu­en Sys­te­me voll auszuschöpfen.

Maßnahmenpaket 4: Erneuerung von Flachdach und Lichtkuppeln

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst die Erneue­rung des Flach­dachs und der Licht­kup­peln. Das Flach­dach wird als Warm­dach mit einer Dämm­stär­ke von 24 cm (WLG 035) erneu­ert, um einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,14 W/​m²K zu errei­chen. Die Licht­kup­peln wer­den eben­falls erneu­ert und errei­chen einen Uw-Wert von maxi­mal 1,5 W/​m²K. Die­se Maß­nah­men tra­gen erheb­lich zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Ver­län­ge­rung der Lebens­dau­er der Gebäu­de­struk­tur bei.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die Erneue­rung betra­gen 163.250 €, mit Sowie­sokos­ten von 127.526 €. Die BAFA gewährt einen Zuschuss von 32.650 €, und die Stadt Bie­le­feld bie­tet zusätz­lich 20 €/​m² Dach­flä­che. Die Erneue­rung soll­te bei grö­ße­ren Instand­hal­tungs­ar­bei­ten durch­ge­führt wer­den, um die Kos­ten zu optimieren.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Kellerdecke

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit einer neu­en Dämm­stär­ke von 12 cm (WLG 035). Die­se Maß­nah­me ist beson­ders kos­ten­ef­fi­zi­ent und trägt erheb­lich zur Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs bei. Die Dämm­schicht wird unter­halb der Kel­ler­de­cke ange­bracht, ent­we­der durch Kle­ben oder Verdübeln.

Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 31.850 €, ohne zusätz­li­che Sowie­sokos­ten. Die BAFA-För­de­rung beträgt 6.370 €. Die Umset­zung soll­te nach der Fest­le­gung und Umset­zung des Hei­zungs­kon­zep­tes erfol­gen, um die maxi­ma­le Ener­gie­ein­spa­rung zu erzielen.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch im Wert gestei­gert. Die erheb­li­chen För­der­mit­tel und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten machen die­se Inves­ti­ti­on beson­ders attraktiv.

Vision eines zukunftsfähigen Wohngebäudes

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines Effi­zi­enz­hau­ses 70 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch signi­fi­kant gesenkt wird, was sich direkt in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten für die Bewoh­ner nie­der­schlägt. Die anfäng­li­chen Dämm­maß­nah­men redu­zie­ren die Heiz­last erheb­lich und berei­ten das Gebäu­de opti­mal auf den Ein­satz erneu­er­ba­rer Ener­gien vor. Die­se Maß­nah­men tra­gen dazu bei, den lang­fris­ti­gen Wert des Gebäu­des zu erhal­ten und sogar zu stei­gern, was die Ver­miet­bar­keit erhöht und die Immo­bi­lie zu einer attrak­ti­ven Inves­ti­ti­on macht.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil der Sanie­rung ist die deut­li­che Redu­zie­rung des jähr­li­chen CO₂-Aus­sto­ßes. Dies leis­tet nicht nur einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz, son­dern kann auch durch die Nut­zung grü­ner Ener­gie­ver­sor­ger oder die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge wei­ter opti­miert wer­den. Ab 2026 wird bei Dach­sa­nie­run­gen die Instal­la­ti­on einer PV-Anla­ge sogar zur Pflicht, was den CO₂-Fuß­ab­druck des Gebäu­des wei­ter minimiert.

Neben den finan­zi­el­len Ein­spa­run­gen und der Umwelt­freund­lich­keit bringt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le mit sich. Der ver­bes­ser­te Schall­schutz sorgt für eine ruhi­ge­re Wohnat­mo­sphä­re, indem er Lärm von außen effek­tiv redu­ziert. Die Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Wohn­ge­sund­heit erhö­hen den Wohn­kom­fort erheb­lich: Durch die Redu­zie­rung von Feuch­tig­keit, Schim­mel und Schad­stof­fen in den Innen­räu­men wird die Luft­qua­li­tät ver­bes­sert, was zu weni­ger Kopf­schmer­zen und einer all­ge­mein bes­se­ren Lebens­qua­li­tät führt.

Der Immo­bi­li­en­wert wird durch die Sanie­rung gestei­gert, was den Eigen­tü­mern finan­zi­el­le Sicher­heit bie­tet. Zudem wird durch die Sanie­rung die Mög­lich­keit geschaf­fen, zusätz­li­che Sicher­heits­vor­rich­tun­gen wie Ein­bruch­schutz zu instal­lie­ren. Die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des wird eben­falls auf­ge­wer­tet, da die äuße­re Erschei­nung durch attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten ver­bes­sert wird.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung, die nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich ver­bes­sert, son­dern auch zahl­rei­che wei­te­re Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer und Bewoh­ner mit sich bringt. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln und die Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten wird die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung deut­lich redu­ziert, was die Umset­zung der Maß­nah­men beson­ders attrak­tiv macht.

Fazit: Ein Schritt in eine nachhaltige Zukunft

Die geplan­te ener­ge­ti­sche Sanie­rung des Wohn­ge­bäu­des in Bie­le­feld stellt einen bedeu­ten­den Schritt in Rich­tung einer nach­hal­ti­gen und zukunfts­fä­hi­gen Wohn­um­ge­bung dar. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine detail­lier­te und umfas­sen­de Stra­te­gie, um die zahl­rei­chen ener­ge­ti­schen Schwach­stel­len des Gebäu­des zu behe­ben und es auf den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 70 zu heben.

Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird nicht nur der Ener­gie­ver­brauch dras­tisch gesenkt, son­dern auch der Wohn­kom­fort erheb­lich gestei­gert. Die Umstel­lung auf erneu­er­ba­re Ener­gien und die Redu­zie­rung von CO₂-Emis­sio­nen leis­ten einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz und machen das Gebäu­de fit für die Zukunft. Die finan­zi­el­len Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen machen die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung beson­ders attrak­tiv und sor­gen dafür, dass die Eigen­tü­mer lang­fris­tig profitieren.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass eine durch­dach­te und umfas­sen­de ener­ge­ti­sche Sanie­rung nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll, son­dern auch wirt­schaft­lich vor­teil­haft ist. Die posi­ti­ven Aus­wir­kun­gen auf den Immo­bi­li­en­wert und die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner unter­strei­chen den Wert die­ser Inves­ti­ti­on und machen das Gebäu­de zu einem Vor­zei­ge­pro­jekt für nach­hal­ti­ges Wohnen.