Energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Witten: Ein umfassender Sanierungsfahrplan

Einleitung: Der Weg zur Energieeffizienz und Wohnkomfort

Die Fall­stu­die beleuch­tet den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in Wit­ten. Ziel der umfas­sen­den ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist es, die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern, den Wohn­kom­fort zu erhö­hen und den Immo­bi­li­en­wert zu sichern. Der Sanie­rungs­fahr­plan bie­tet eine kla­re Über­sicht über die Mög­lich­kei­ten zur Redu­zie­rung von Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, und zur Sen­kung der Energiekosten.

Ein zen­tra­les Ele­ment des Plans ist die Nut­zung von För­der­mit­teln, die bun­des­weit in erheb­li­chem Umfang zur Ver­fü­gung ste­hen. Die­se finan­zi­el­le Unter­stüt­zung macht die Sanie­rung nicht nur wirt­schaft­lich attrak­tiv, son­dern trägt auch zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Die Ana­ly­se zeigt, dass die größ­ten Wär­me­ver­lus­te an den Außen­wän­den und Fens­tern auf­tre­ten. Daher wird emp­foh­len, die­se Berei­che durch Däm­mung und den Aus­tausch älte­rer Fens­ter zu opti­mie­ren, bevor ein neu­es Hei­zungs­kon­zept mit erneu­er­ba­ren Ener­gien umge­setzt wird.

Ange­sichts der tech­ni­schen Lebens­dau­er der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge ist in den nächs­ten zehn Jah­ren mit einem Aus­fall zu rech­nen. Um den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 gerecht zu wer­den, ist bei einem Hei­zungs­aus­fall ein neu­es Kon­zept erfor­der­lich. Dies könn­te den Aus­tausch von Hei­zungs­an­la­gen, Roh­ren, Heiz­kör­pern und Ven­ti­len umfas­sen. Zudem bie­tet sich das Gebäu­de für eine seri­el­le Sanie­rung an, die durch hohe För­der­mit­tel unter­stützt wird.

Die Ener­gie­bi­lan­zie­rung des Gebäu­des hebt die Not­wen­dig­keit her­vor, die Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren, um die Effi­zi­enz der neu­en Hei­zungs­an­la­ge zu maxi­mie­ren. Ein per­sön­li­ches Gespräch kann wei­te­re Fra­gen zu seri­el­ler Sanie­rung, gesetz­li­cher Lage, Ener­gie­prei­sen und Sanie­rungs­kos­ten klären.

Ist-Zustand: Herausforderungen und Potenziale des Bestandsgebäudes

Das Wohn­ge­bäu­de befin­det sich in einem Zustand, der erheb­li­ches Poten­zi­al für Ver­bes­se­run­gen in Bezug auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohn­kom­fort bie­tet. Das recht­eckig geform­te, ein­sei­tig ange­bau­te Gebäu­de umfasst sechs Wohn­ein­hei­ten und ist der­zeit nicht an ein Fern­wär­me­netz ange­schlos­sen. Die bestehen­de Bau­sub­stanz zeigt deut­li­che Anzei­chen von Instand­hal­tungs­be­darf, ins­be­son­de­re durch typi­sche Wär­me­brü­cken an Fens­ter­lai­bun­gen, Roll­la­den­käs­ten, sowie den Über­gän­gen zwi­schen Erd­ge­schoss und Kel­ler, Dach und Treppenhaus.

Hei­zung und Ener­gie­ver­sor­gung:
Jede Wohn­ein­heit ver­fügt über eine dezen­tra­le Gas­hei­zung, die sich in den jewei­li­gen Kel­ler­räu­men befin­det. Die­se Heiz­sys­te­me sind ver­al­tet und füh­ren zu hohen Lei­tungs­wär­me­ver­lus­ten. Im Fal­le eines Hei­zungs­aus­falls wäre die Imple­men­tie­rung eines moder­nen Heiz­kon­zepts unter Ein­be­zie­hung erneu­er­ba­rer Ener­gien drin­gend erfor­der­lich, um den Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 gerecht zu werden.

Fens­ter und Türen:
Die Fens­ter des Gebäu­des sind nur teil­wei­se moder­ni­siert. Eini­ge Fens­ter sind mit nach­träg­lich instal­lier­ten Roll­la­den­käs­ten aus­ge­stat­tet, die außen ange­bracht sind, wäh­rend die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen auf­wei­sen. Die Haus­ein­gangs­tür besteht aus Alu­mi­ni­um, und im Trep­pen­haus wur­de ein Fens­ter­band aus Kunst­stoff nach­träg­lich ein­ge­baut. Die­se Ele­men­te tra­gen zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten bei, die durch die vor­han­de­ne Bau­sub­stanz und das Lüf­tungs­ver­hal­ten ver­stärkt werden.

Außen­wän­de und Däm­mung:
Die unge­dämm­ten Außen­wän­de bestehen aus ein­scha­li­gem Mau­er­werk mit Putz­fas­sa­de. Eine nach­träg­li­che Däm­mung könn­te die Wär­me­ver­lus­te signi­fi­kant redu­zie­ren, da die Wän­de einen gro­ßen Anteil an der Gebäu­de­hül­le aus­ma­chen. Das Trep­pen­haus, das zen­tral im Gebäu­de ange­ord­net ist, wird indi­rekt über die angren­zen­den Woh­nun­gen beheizt, was zusätz­li­che Ener­gie­ver­lus­te verursacht.

Kel­ler­de­cke und Boden­plat­te:
Der Kel­ler des Gebäu­des ist voll­un­ter­kel­lert und unbe­heizt, mit einer unge­dämm­ten Kel­ler­de­cke. Dies führt ins­be­son­de­re in den Woh­nun­gen des Erd­ge­schos­ses zu erheb­li­chen Wärmeverlusten.

Dach:
Das Dach­ge­schoss des Gebäu­des ist durch eine gedämm­te obers­te Geschoss­de­cke abge­schlos­sen. Dar­über befin­det sich ein Dach­bo­den mit Steil­dach und zwei Kamin­schäch­ten. Das Trep­pen­haus im obe­ren Bereich ist jedoch unge­dämmt, was zu wei­te­ren Ener­gie­ver­lus­ten beiträgt.

Wär­me­ver­tei­lung und Warm­was­ser:
Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem mit Plat­ten­heiz­kör­pern, die durch ein­fa­che Ther­mo­stat­ven­ti­le gesteu­ert wer­den. Die Warm­was­ser­ver­sor­gung wird zen­tral über die jewei­li­gen Hei­zungs­an­la­gen und Spei­cher bereitgestellt.

Lüf­tung:
Die Belüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung durch die Fens­ter. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hinweist.

Ins­ge­samt zeigt die Ana­ly­se, dass durch die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans, der auf Ener­gie­ef­fi­zi­enz und die Nut­zung von För­der­mit­teln abzielt, erheb­li­che Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten erzielt wer­den kön­nen. Gleich­zei­tig wür­de die Sanie­rung zu einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie füh­ren, was sie zu einer attrak­ti­ven Inves­ti­ti­on macht.

Maßnahmen: Der Fahrplan zur energetischen Optimierung

Maßnahmenpaket 1: Fenstertausch mit Dreifachverglasung und Verbesserung der Luftdichtheit

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket steht der Aus­tausch der bestehen­den Fens­ter durch sol­che mit drei­fa­cher Ver­gla­sung im Mit­tel­punkt. Die­se Maß­nah­me sorgt für eine erheb­li­che Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te und ver­bes­sert die Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die neu­en Fens­ter errei­chen einen maxi­ma­len Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten (Uw-Wert) von 0,95 W/​m²K, was zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­last führt. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 73.600 €, wobei 70.000 € als Sowie­sokos­ten ange­setzt sind. För­der­mit­tel in Höhe von 13.760 € kön­nen durch das Bun­des­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) in Anspruch genom­men wer­den, das bis zu 20 % der Kos­ten bezu­schusst. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit, bei Eigen­nut­zung 20 % der Kos­ten steu­er­lich gel­tend zu machen. Ein Blower-Door-Test zur Mes­sung der Luft­dicht­heit ist eben­falls Teil die­ses Pakets. Die Kos­ten dafür vari­ie­ren je nach Gebäu­de­grö­ße und lie­gen im drei­stel­li­gen Bereich. Die­se Maß­nah­me soll­te zeit­nah umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses zu stei­gern und die Ener­gie­kos­ten nach­hal­tig zu senken.

Maßnahmenpaket 2: Außendämmung der Wände mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS)

Die Außen­däm­mung der Wän­de mit einem neu­en Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) ist eine wei­te­re zen­tra­le Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz. Mit einer Dämm­stär­ke von 18 cm und einer Wär­me­leit­fä­hig­keits­grup­pe (WLG) von 035 wird ein maxi­ma­ler U‑Wert von 0,16 W/​m²K erreicht. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Wär­me­ver­lus­te erheb­lich und sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­dämm­wir­kung. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 65.000 €, wobei 63.500 € als Sowie­sokos­ten ver­an­schlagt sind. Eine För­de­rung in Höhe von 12.700 € ist durch das BAFA mög­lich, das eben­falls 20 % der Kos­ten bezu­schusst. Alter­na­tiv kann ein 20 %iger Steu­er­vor­teil bei Eigen­nut­zung in Anspruch genom­men wer­den. Die­se Maß­nah­me bie­tet nicht nur ener­ge­ti­sche Vor­tei­le, son­dern trägt auch zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Die Umset­zung soll­te mög­lichst bald erfol­gen, um von den Ener­gie­ein­spa­run­gen zu profitieren.

Maßnahmenpaket 3: Installation einer Monoblock Luft/​Wasser Wärmepumpe und Heizungsoptimierung

Die Instal­la­ti­on einer Mono­block Luft/​Wasser Wär­me­pum­pe stellt eine zukunfts­wei­sen­de Lösung für die Hei­zungs­mo­der­ni­sie­rung dar. Die­se Wär­me­pum­pe ersetzt den bestehen­den Heiz­kes­sel und erfor­dert eine raum­wei­se Heiz­last­be­rech­nung sowie einen hydrau­li­schen Abgleich, um die Effi­zi­enz der Anla­ge zu maxi­mie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 141.000 €, wobei 115.912 € als Sowie­sokos­ten auf­grund gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen (GEG) berück­sich­tigt wer­den. För­der­mit­tel in Höhe von 54.600 € kön­nen über die Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) bean­tragt wer­den, wobei die Höhe der För­de­rung ein­kom­mens­ab­hän­gig ist. Die­se Maß­nah­me führt zu deut­lich gerin­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einer höhe­ren Anla­gen­ef­fi­zi­enz. Die Umset­zung soll­te inner­halb von fünf Jah­ren nach Aus­fall der ers­ten Hei­zung erfol­gen, um die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen zu erfül­len und die För­der­mit­tel zu sichern.

Maßnahmenpaket 4: Dämmung der Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke von unten mit einer Dämm­stär­ke von 12 cm und einer WLG von 035 trägt wesent­lich zur Redu­zie­rung der Wär­me­ver­lus­te bei und sorgt für ange­neh­me­re Tem­pe­ra­tu­ren im Erd­ge­schoss. Der maxi­ma­le U‑Wert beträgt 0,25 W/​m²K. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 7.980 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len, da kei­ne Schä­den an der Kel­ler­de­cke ersicht­lich sind. Eine För­de­rung in Höhe von 1.596 € kann durch das BAFA in Anspruch genom­men wer­den, das 20 % der Kos­ten bezu­schusst. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit eines 20 %igen Steu­er­vor­teils bei Eigen­nut­zung. Die­se Maß­nah­me soll­te zeit­nah umge­setzt wer­den, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des zu ver­bes­sern und den Wohn­kom­fort zu erhöhen.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der obersten Geschossdecke und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke mit einer Dämm­stär­ke von 12 cm und einer WLG von 035 erreicht einen maxi­ma­len U‑Wert von 0,12 W/​m²K und trägt zur Ver­bes­se­rung der Wär­me­däm­mung bei. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 25.640 €, wobei kei­ne Sowie­sokos­ten anfal­len. Eine För­de­rung in Höhe von 5.128 € kann durch das BAFA in Anspruch genom­men wer­den, das 20 % der Kos­ten bezu­schusst. Alter­na­tiv besteht die Mög­lich­keit eines 20 %igen Steu­er­vor­teils bei Eigen­nut­zung. Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit 90 % Wär­me­rück­ge­win­nung sorgt für eine kon­trol­lier­te Frisch­luft­zu­fuhr und erhöht den Wohn­kom­fort. Min­des­tens drei Lüf­tungs­ge­rä­te pro Woh­nung sind erfor­der­lich. Zusätz­lich zur BAFA-För­de­rung kön­nen 1.000 € pro Woh­nung durch das Land Nord­rhein-West­fa­len bean­tragt wer­den. Die­se Maß­nah­men tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ein­spa­rung bei, son­dern erhö­hen auch die Wert­sta­bi­li­tät der Immo­bi­lie. Die Umset­zung soll­te zeit­nah erfol­gen, um die Vor­tei­le der Ener­gie­ef­fi­zi­enz­stei­ge­rung und der ver­bes­ser­ten Wohn­qua­li­tät zu nutzen.

Zielzustand: Ein energetisch optimiertes Mehrfamilienhaus

Nach Abschluss der Sanie­rungs­maß­nah­men wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass das Haus im Ver­gleich zu einem her­kömm­li­chen Neu­bau nur 85 % der Ener­gie ver­braucht. Durch den Ein­satz einer moder­nen Lüf­tungs­an­la­ge und die Sanie­rung des Dachs kön­nen sogar noch höhe­re Stan­dards erzielt wer­den, was mit För­der­mit­teln von bis zu 45 % unter­stützt wird. Die Sanie­rung bringt zahl­rei­che Vor­tei­le für die Eigen­tü­mer mit sich, die sowohl finan­zi­el­ler als auch qua­li­ta­ti­ver Natur sind.

Ein wesent­li­cher Vor­teil ist die deut­li­che Sen­kung des Ener­gie­ver­brauchs, ins­be­son­de­re durch den Aus­tausch der alten Hei­zungs­an­la­ge. Dies führt zu erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Heiz­kos­ten und redu­ziert den CO2-Aus­stoß sowie den Pri­mär­ener­gie­be­darf des Gebäu­des. Damit wer­den die aktu­el­len Anfor­de­run­gen der EU-Gebäu­de­richt­li­nie erfüllt, was nicht nur öko­lo­gisch sinn­voll ist, son­dern auch recht­li­che Sicher­heit bietet.

Die Dämm­maß­nah­men, die zu Beginn der Sanie­rung durch­ge­führt wer­den, redu­zie­ren die Heiz­last des Gebäu­des erheb­lich. Dadurch kann die neue Hei­zungs­an­la­ge effi­zi­en­ter arbei­ten, was wie­der­um die Ener­gie­kos­ten wei­ter senkt. Lang­fris­tig trägt jede Sanie­rungs­maß­nah­me dazu bei, den Wert der Immo­bi­lie zu erhal­ten und zu stei­gern. Ein ener­ge­tisch sanier­tes Gebäu­de ist auf dem Immo­bi­li­en­markt attrak­ti­ver und lässt sich bes­ser ver­mie­ten oder verkaufen.

Neben den finan­zi­el­len Vor­tei­len ver­bes­sert die Sanie­rung auch den Wohn­kom­fort erheb­lich. Durch neue, dich­te Fens­ter und Türen sowie die Däm­mung von Wän­den und Dach wird unan­ge­neh­me Zug­luft ver­mie­den und die Behag­lich­keit in den Wohn­räu­men erhöht. Auch der Schall­schutz wird ver­bes­sert, sodass weni­ger Lärm von außen in die Woh­nun­gen dringt. Die kon­trol­lier­te Frisch­luft­zu­fuhr durch eine Lüf­tungs­an­la­ge sorgt für ein gesun­des Raum­kli­ma, frei von Feuch­tig­keit und Schimmel.

Der Markt­wert des Gebäu­des steigt durch die Sanie­rung deut­lich an, da die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se ver­bes­sert wird und der Instand­hal­tungs­stau redu­ziert wird. Ein sanier­tes Gebäu­de kann in Bezug auf den Gebrauchs­wert mit einem Neu­bau kon­kur­rie­ren. Zudem wird die Ein­bruch­si­cher­heit erhöht, was den Schutz vor Dieb­stahl und Van­da­lis­mus verbessert.

Schließ­lich wird auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des durch die Sanie­rung gestei­gert. Die äuße­re Erschei­nung wird durch die Maß­nah­men auf­ge­wer­tet, was zu einem gepfleg­ten und anspre­chen­den Gesamt­bild führt. Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Lebens­qua­li­tät und der Wirt­schaft­lich­keit des Gebäudes.

Fazit: Ein zukunftsweisender Sanierungsfahrplan für nachhaltigen Erfolg

Der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Wit­ten stellt eine umfas­sen­de Stra­te­gie zur ener­ge­ti­schen Opti­mie­rung dar, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le bie­tet. Durch die geplan­ten Maß­nah­men wird das Gebäu­de den Stan­dard eines KfW-Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen, was eine signi­fi­kan­te Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2-Emis­sio­nen bedeu­tet. Die Inves­ti­tio­nen in Däm­mung, moder­ne Heiz­tech­nik und Lüf­tungs­sys­te­me füh­ren zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten und stei­gern den Wohn­kom­fort erheblich.

Die Nut­zung von För­der­mit­teln und steu­er­li­chen Vor­tei­len macht die Sanie­rung wirt­schaft­lich attrak­tiv und trägt zur lang­fris­ti­gen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Die geplan­ten Maß­nah­men ver­bes­sern nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät und den Markt­wert des Gebäu­des, was es zu einer zukunfts­si­che­ren Inves­ti­ti­on macht.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass durch geziel­te Inves­ti­tio­nen und die Nut­zung von För­der­mög­lich­kei­ten eine nach­hal­ti­ge und wirt­schaft­lich sinn­vol­le Ver­bes­se­rung des Gebäu­de­be­stands erreicht wer­den kann. Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einem erhöh­ten Wohn­kom­fort, gerin­ge­ren Ener­gie­kos­ten und einer gestei­ger­ten Attrak­ti­vi­tät auf dem Immobilienmarkt.