Fallstudie: Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster

Ein nachhaltiger Weg zur Modernisierung

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir den Sanie­rungs­fahr­plan für ein Wohn­ge­bäu­de, der als Ent­schei­dungs­vor­la­ge für eine nach­hal­ti­ge und effi­zi­en­te Moder­ni­sie­rung dient. Unser Ziel ist es, den Weg zu höhe­rer Ener­gie­ef­fi­zi­enz, gestei­ger­tem Wohn­kom­fort, lang­fris­ti­ger Siche­rung des Immo­bi­li­en­wer­tes und der Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten aufzuzeigen.

Das Gebäu­de, für das die­ser Sanie­rungs­fahr­plan erstellt wur­de, umfasst meh­re­re Wohn­ein­hei­ten und befin­det sich in einer urba­nen Umge­bung, die von stei­gen­den Ener­gie­prei­sen betrof­fen ist. Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men kön­nen erheb­li­che Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten erzielt wer­den. Zudem besteht die Mög­lich­keit, attrak­ti­ve För­der­mit­tel in Anspruch zu neh­men, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung deut­lich reduzieren.

Ein zen­tra­ler Bestand­teil des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024. Dies umfasst ins­be­son­de­re die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke und die Moder­ni­sie­rung der Hei­zungs­an­la­ge. Die ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rung der Gebäu­de­hül­le trägt dazu bei, die Heiz­last zu sen­ken, was vor einem Hei­zungs­tausch beson­ders sinn­voll ist. Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le bei den Heiz­kör­pern, wie der Aus­tausch ein­zel­ner Ein­hei­ten, kön­nen zusätz­lich zur Effi­zi­enz­stei­ge­rung bei­tra­gen. Die not­wen­di­ge Heiz­last­be­rech­nung und der hydrau­li­sche Abgleich sind inzwi­schen gesetz­li­che Pflicht und wer­den im Rah­men der Sanie­rung berücksichtigt.

Vor der Umset­zung der Sanie­rungs­maß­nah­men sind teil­wei­se Pro­be­ent­nah­men an der Geschoss­de­cke und den Außen­wän­den emp­feh­lens­wert, um die Bau­sub­stanz genau­er zu ana­ly­sie­ren. Auch wenn die vor­ge­schla­ge­ne Rei­hen­fol­ge der Maß­nah­men abwei­chen kann, bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine fun­dier­te Grund­la­ge für die Planung.

Neben den ener­ge­ti­schen Vor­tei­len ist auch die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ein wich­ti­ger Aspekt. Durch die Moder­ni­sie­rung wird das Gebäu­de nicht nur zukunfts­si­cher gemacht, son­dern auch attrak­ti­ver für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter. In einem per­sön­li­chen Gespräch kön­nen wir detail­lier­ter auf Fra­gen zur Immo­bi­li­en­wert­ent­wick­lung, Bau­kos­ten­ent­wick­lung, Ener­gie­prei­se und das Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al eingehen.

Die­se Fall­stu­die zeigt, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan nicht nur zur Erfül­lung gesetz­li­cher Anfor­de­run­gen bei­trägt, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le und öko­lo­gi­sche Vor­tei­le mit sich bringt.

Herausforderungen des aktuellen Zustands

Das Wohn­ge­bäu­de, ein ein­sei­tig ange­bau­tes Mehr­fa­mi­li­en­haus mit sechs Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einem bau­jah­res­ty­pi­schen Zustand, abge­se­hen von den kürz­lich moder­ni­sier­ten Fens­tern. Die ener­ge­ti­sche Aus­gangs­si­tua­ti­on des Gebäu­des weist meh­re­re Her­aus­for­de­run­gen auf, die im Rah­men eines Sanie­rungs­fahr­plans adres­siert wer­den sol­len, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu stei­gern und von För­der­mit­teln zu profitieren.

Ener­gie­ver­sor­gung und Hei­zung: Aktu­ell wird das Gebäu­de mit einer Öl-Brenn­wert­tech­nik aus dem Jahr 2002 beheizt. Die­se Anla­ge befin­det sich im Kel­ler und ver­sorgt das Haus zen­tral mit Wär­me und Warm­was­ser. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein Zwei­rohr­sys­tem, das Wär­me durch ver­schie­de­ne Heiz­kör­per, dar­un­ter alte Stahl­heiz­kör­per, an die Räu­me abgibt. Die­se Heiz­kör­per erfor­dern hohe Vor­lauf­tem­pe­ra­tu­ren, was den Ener­gie­ver­brauch erhöht. Die Mög­lich­keit zur Opti­mie­rung der Vor­lauf­tem­pe­ra­tur besteht, was kurz­fris­ti­ge Ein­spa­run­gen ermög­li­chen könnte.

Gebäu­de­hül­le und Däm­mung: Die Außen­wän­de bestehen aus zwei­scha­li­gem Mau­er­werk mit Klin­ker­fas­sa­de, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Die obers­te Geschoss­de­cke ist unge­dämmt, was nicht den aktu­el­len Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) ent­spricht und poten­zi­ell zu Buß­gel­dern füh­ren könn­te. Der Dach­bo­den ist unge­dämmt und die Dach­flä­chen sind unver­klei­det, was die Wär­me­ver­lus­te wei­ter ver­stärkt. Der Kel­ler ist unbe­heizt und die Kel­ler­de­cke ist eben­falls unge­dämmt, was zusätz­li­che Wär­me­brü­cken schafft.

Fens­ter und Türen: Die Fens­ter wur­den 2022 moder­ni­siert und erfül­len die Min­dest­an­for­de­run­gen des GEG. Die Ter­ras­sen- und Bal­kon­tü­ren sind als boden­tie­fe Fens­ter­kon­struk­tio­nen aus­ge­führt. Die Haus­ein­gangs­tür aus Holz ist mit einem Fens­ter­glas­ele­ment aus­ge­stat­tet, was die ener­ge­ti­sche Qua­li­tät der Gebäu­de­hül­le beeinflusst.

Lüf­tung: Das Gebäu­de ver­fügt über kei­ne mecha­ni­sche Lüf­tungs­an­la­ge. Die Belüf­tung erfolgt manu­ell über Stoß- und Kipp­lüf­tung der Fens­ter. Ein Luft­dicht­heits­nach­weis liegt nicht vor, was auf mög­li­che Undich­tig­kei­ten hin­weist, die den Ener­gie­ver­brauch erhö­hen könnten.

Indi­vi­du­el­le Gege­ben­hei­ten: Der voll­un­ter­kel­ler­te Bau mit einem unbe­heiz­ten Kel­ler­ge­schoss weist auf wei­te­re Opti­mie­rungs­po­ten­zia­le hin. Die unge­dämm­te Kel­ler­de­cke und die typi­schen Wär­me­brü­cken an Bal­ko­nen und Über­gangs­be­rei­chen zwi­schen Kel­ler und Dach sind rele­van­te Punk­te im Sanierungsfahrplan.

Kun­den­wün­sche und gesetz­li­che Anfor­de­run­gen: Der Fokus liegt auf der Ein­hal­tung der GEG-Anfor­de­run­gen 2024, die eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung not­wen­dig machen. Die Umset­zung eines Sanie­rungs­fahr­plans ver­spricht nicht nur die Erfül­lung gesetz­li­cher Pflich­ten, son­dern auch die Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz, was lang­fris­tig zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen und einer Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie füh­ren kann. Die Nut­zung von För­der­mit­teln könn­te die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung deut­lich reduzieren.

Maßnahmen für eine nachhaltige Zukunft

Maßnahmenpaket 1: Optimierung der Heizungsanlage

Die Opti­mie­rung der Hei­zungs­an­la­ge ist ein ent­schei­den­der Schritt hin zu mehr Ener­gie­ef­fi­zi­enz und gerin­ge­ren Heiz­kos­ten. Durch die Sen­kung der Heiz­last und die Ver­bes­se­rung der Anla­gen­ef­fi­zi­enz wer­den Wär­me­ver­lus­te mini­miert, was zu einer deut­li­chen Redu­zie­rung der Ener­gie­kos­ten führt. Die­se Maß­nah­me erfüllt zudem die Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) und kann alter­na­tiv mit einem Dach­aus­bau kom­bi­niert wer­den, der eine Steil­dach­sa­nie­rung ein­schließt. Kon­kret umfasst die Maß­nah­me die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke mit einer min­des­tens 18 cm dicken Flä­chen­däm­mung aus WLG 035, die auf dem Est­rich ver­legt wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 25.755 €, wobei durch För­der­mit­tel in Höhe von 2.751 € unter­stützt wird, die sich aus einem 15%igen Zuschuss der BAFA und einem zusätz­li­chen 5% iSFP-Bonus zusam­men­set­zen. Die­se Maß­nah­me kann zeit­nah umge­setzt wer­den und bie­tet eine schnel­le Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hauses.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der Kellerdecke

Die Däm­mung der Kel­ler­de­cke sorgt für weni­ger Wär­me­ver­lus­te über den Boden und erhöht den Wohn­kom­fort durch wär­me­re Fuß­bö­den im Erd­ge­schoss. Die­se Maß­nah­me redu­ziert die Heiz­last und berei­tet das Haus auf den Ein­bau einer effi­zi­en­te­ren Hei­zungs­an­la­ge vor. Die neue Däm­mung besteht aus einer 10 cm dicken Schicht aus WLG 035, die unter­halb der Kel­ler­de­cke ange­bracht wird. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 9.825 €, wobei von För­der­mit­teln in Höhe von 1.965 € pro­fi­tiert wer­den kann, die durch das BAFA bereit­ge­stellt wer­den. Die­se Maß­nah­me ist ein­fach umzu­set­zen und bie­tet sofor­ti­ge Vor­tei­le in Form von Energieeinsparungen.

Maßnahmenpaket 3: Einblasdämmung der Außenwände und Verbesserung der Luftdichtheit

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket zielt dar­auf ab, die Wär­me­dämm­wir­kung der Außen­wän­de zu ver­bes­sern und die Wohn­be­hag­lich­keit zu erhö­hen. Durch die Ein­blas­däm­mung wird eine gleich­mä­ßi­ge Dämm­wir­kung erzielt, die Wär­me­ver­lus­te und Ener­gie­kos­ten senkt. Ergänzt wird dies durch Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Luft­dicht­heit, die durch einen Blower-Door-Test über­prüft wer­den. Die Ein­blas­däm­mung besteht aus einer 4–6 cm dicken Schicht WLG 035. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 18.780 €, wobei von För­der­mit­teln in Höhe von 3.456 € pro­fi­tiert wer­den kann, die den iSFP-Bonus und zusätz­li­che Unter­stüt­zung durch die Stadt Müns­ter umfas­sen. Die­se Maß­nah­men sind ein wich­ti­ger Schritt zur Erhö­hung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hauses.

Maßnahmenpaket 4: Installation einer Photovoltaikanlage und Umstellung auf eine Wärmepumpe

Die Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge in Kom­bi­na­ti­on mit dem Aus­tausch der Hei­zung durch eine Luft/­Was­ser-Wär­me­pum­pe stellt einen bedeu­ten­den Fort­schritt in Rich­tung Nut­zung erneu­er­ba­rer Ener­gien dar. Die­se Maß­nah­men stei­gern die Anla­gen­ef­fi­zi­enz und bie­ten eine grö­ße­re Unab­hän­gig­keit von Preis­schwan­kun­gen fos­si­ler Brenn­stof­fe. Die Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge hat eine Leis­tung von 10 kWP, und die neue Hei­zung umfasst einen Puf­fer­spei­cher und einen Elek­tro-Heiz­stab. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses umfas­sen­de Paket betra­gen 87.719 €, wobei von erheb­li­chen För­der­mit­teln in Höhe von 27.899 € pro­fi­tiert wer­den kann, die durch die BAFA und die Stadt Müns­ter bereit­ge­stellt wer­den. Die­se Maß­nah­men sind lang­fris­tig ange­legt und tra­gen erheb­lich zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei.

Maßnahmenpaket 5: Austausch der Fenster und Installation einer dezentralen Lüftungsanlage

Der Aus­tausch der Fens­ter gegen neue drei­fach ver­glas­te Model­le und die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung stei­gern die Ener­gie­ef­fi­zi­enz und den Wert des Hau­ses erheb­lich. Die neu­en Fens­ter haben einen U‑Wert von 0,95 W/​m²K, was sie beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­ent macht. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge sorgt für eine kon­ti­nu­ier­li­che Frisch­luft­zu­fuhr bei mini­ma­lem Wär­me­ver­lust. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 83.200 €, wobei von För­der­mit­teln in Höhe von 15.440 € pro­fi­tiert wer­den kann, die durch das BAFA bereit­ge­stellt wer­den. Die­se Maß­nah­men bie­ten nicht nur Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern auch die Mög­lich­keit, zins­ver­güns­tig­te Kre­di­te für eine Kom­plett­sa­nie­rung in Anspruch zu nehmen.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch zukunfts­si­che­rer und wert­vol­ler. Die Inves­ti­tio­nen wer­den durch erheb­li­che För­der­mit­tel unter­stützt, und die lang­fris­ti­gen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten machen die­se Maß­nah­men beson­ders attraktiv.

Der angestrebte Zielzustand

Nach der voll­stän­di­gen Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den Stan­dard eines Effi­zi­enz­hau­ses 85 errei­chen. Dies bedeu­tet, dass der Ener­gie­ver­brauch erheb­lich redu­ziert wird, wäh­rend der Wohn­kom­fort steigt. Durch die umfas­sen­den Dämm­maß­nah­men an den Außen­wän­den, der Kel­ler­de­cke und der obers­ten Geschoss­de­cke wird die Heiz­last signi­fi­kant gesenkt. Die­se Maß­nah­men sind ent­schei­dend für die Vor­be­rei­tung auf die Ener­gie­wen­de und tra­gen dazu bei, den CO2-Aus­stoß des Gebäu­des deut­lich zu verringern.

Die Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von einer Viel­zahl von Vor­tei­len. Zum einen führt die ener­ge­ti­sche Sanie­rung zu erheb­li­chen Ener­gie­ein­spa­run­gen, was sich direkt in nied­ri­ge­ren Heiz­kos­ten nie­der­schlägt. Die Nut­zung fos­si­ler Ener­gien wie Öl wird durch effi­zi­en­te­re Sys­te­me ersetzt, was nicht nur die Betriebs­kos­ten senkt, son­dern auch die Umwelt­be­las­tung redu­ziert. Zudem kön­nen die Eigen­tü­mer von attrak­ti­ven För­der­mit­teln pro­fi­tie­ren, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich verringern.

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Vor­teil ist die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie. Durch die ener­ge­ti­sche Auf­wer­tung und die Erfül­lung der GEG-Anfor­de­run­gen wird das Gebäu­de für poten­zi­el­le Käu­fer oder Mie­ter attrak­ti­ver. Dies ermög­licht es den Eigen­tü­mern, die Mie­ten zu erhö­hen, ohne die Warm­mie­te zu ver­än­dern, was eine nach­hal­ti­ge Inves­ti­ti­on in die Zukunft darstellt.

Der ther­mi­sche Kom­fort wird durch die Sanie­rung erheb­lich ver­bes­sert. Dich­te­re Türen und Fens­ter sowie die Däm­mung der Gebäu­de­hül­le eli­mi­nie­ren unan­ge­neh­me Zug­luft und sor­gen für eine gleich­mä­ßi­ge Tem­pe­ra­tur­ver­tei­lung. Auch im Som­mer pro­fi­tie­ren die Bewoh­ner von einem bes­se­ren Hit­ze­schutz, da Ver­schat­tun­gen und die gedämm­te Fas­sa­de die Innen­räu­me vor Über­hit­zung schützen.

Zusätz­lich zu den finan­zi­el­len und ener­ge­ti­schen Vor­tei­len leis­tet die Sanie­rung einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz. Der CO2-Fuß­ab­druck des Gebäu­des wird erheb­lich redu­ziert, und durch die optio­na­le Instal­la­ti­on einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge kann die­ser Effekt noch ver­stärkt werden.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Lösung zur Moder­ni­sie­rung des Gebäu­des, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le mit sich bringt. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung sichert nicht nur den lang­fris­ti­gen Erhalt und die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie, son­dern trägt auch aktiv zur Redu­zie­rung der Umwelt­be­las­tung bei.

Fazit: Ein Blick in die Zukunft

Die Fall­stu­die zeigt ein­drucks­voll, wie ein durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan den Weg zu einer nach­hal­ti­gen und zukunfts­si­che­ren Moder­ni­sie­rung ebnen kann. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die erheb­li­chen Ver­bes­se­run­gen, die durch die geplan­ten Maß­nah­men erreicht wer­den kön­nen. Wäh­rend der aktu­el­le Zustand des Gebäu­des durch hohe Ener­gie­ver­lus­te und ver­al­te­te Tech­nik geprägt ist, wird der Ziel­zu­stand durch eine erheb­li­che Redu­zie­rung des Ener­gie­ver­brauchs, gestei­ger­ten Wohn­kom­fort und eine deut­li­che Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie charakterisiert.

Die vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te bie­ten eine umfas­sen­de Lösung, die nicht nur den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes ent­spricht, son­dern auch erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und lang­fris­ti­ge Ener­gie­ein­spa­run­gen bie­tet. Die Trans­for­ma­ti­on des Gebäu­des zu einem KfW-Effi­zi­enz­haus 85 stellt einen bedeu­ten­den Schritt in Rich­tung einer nach­hal­ti­gen Zukunft dar, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le vereint.

Ins­ge­samt zeigt der Sanie­rungs­fahr­plan, dass Inves­ti­tio­nen in die ener­ge­ti­sche Moder­ni­sie­rung nicht nur den Wert der Immo­bi­lie sichern und stei­gern, son­dern auch einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz leis­ten. Die geplan­ten Maß­nah­men bie­ten eine soli­de Grund­la­ge für eine zukunfts­ori­en­tier­te und nach­hal­ti­ge Gebäu­de­stra­te­gie, die den Weg für kom­men­de Gene­ra­tio­nen ebnet.