Sanierungsfahrplan für ein Mehrfamilienhaus in Münster: Ein umfassender Ansatz zur Energieeffizienzsteigerung

Einleitung: Ein Blick auf die bevorstehenden Veränderungen

Die Fall­stu­die zu unse­rem Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter bie­tet einen umfas­sen­den Über­blick über die geplan­ten Maß­nah­men zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und zur Erfül­lung der gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024. Das Gebäu­de, das meh­re­re Wohn­ein­hei­ten umfasst, weist der­zeit hohe Wär­me­ver­lus­te über die Fens­ter­flä­chen auf und benö­tigt Instand­hal­tungs­ar­bei­ten. Ein zen­tra­ler Punkt des Sanie­rungs­fahr­plans ist die Emp­feh­lung, die Fens­ter zu sanie­ren, um die Ener­gie­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Dar­über hin­aus wird ein Lüf­tungs­kon­zept vor­ge­schla­gen, um die Be- und Ent­lüf­tung der Woh­nun­gen zu opti­mie­ren. Klei­ne­re Instand­hal­tungs­ar­bei­ten am Dach und eine Kel­ler­de­cken­däm­mung in den unbe­heiz­ten Berei­chen des Kel­lers sind eben­falls Teil der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men. Ein wei­te­res wich­ti­ges The­ma ist die Hei­zung des Gebäu­des. Bei einem Aus­fall der ers­ten Eta­gen­hei­zung wird ein neu­es Heiz­kon­zept erfor­der­lich. Es wird emp­foh­len, über den Umstieg auf eine Zen­tral­hei­zung nach­zu­den­ken, um die 65 % EE-Pflich­ten gemäß GEG effi­zi­en­ter zu erfül­len. Eine Hybrid­hei­zung könn­te hier eine sinn­vol­le tech­ni­sche Lösung dar­stel­len, ins­be­son­de­re bei vor­han­de­nen Heiz­kör­pern und dem leicht unter­durch­schnitt­li­chen ener­ge­ti­schen Ist-Zustand. Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men bie­tet nicht nur erheb­li­che finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen, son­dern trägt auch zur Wert­stei­ge­rung des Gebäu­des bei.

Der aktuelle Zustand: Wo stehen wir jetzt?

Das Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem Zustand, der erheb­li­che Ener­gie­ein­spar­po­ten­zia­le bie­tet. Die bestehen­de Warm­was­ser- und Hei­zungs­an­la­ge, ein­schließ­lich der Wär­me­ver­tei­lung, Spei­che­rung und Über­ga­be, ist ver­al­tet und inef­fi­zi­ent. Die­se Sys­te­me füh­ren zu hohen Betriebs­kos­ten und einem unnö­tig hohen Ener­gie­ver­brauch. Die finan­zi­el­le Betrach­tung der ener­ge­ti­schen Sanie­rung ist ent­schei­dend für die Ent­schei­dung zur Durch­füh­rung eines Sanie­rungs­fahr­plans. Ener­gie­ef­fi­zi­enz­maß­nah­men am Gebäu­de bie­ten den gro­ßen Vor­teil, dass sie die Heiz­kos­ten signi­fi­kant sen­ken kön­nen. Für jedes Maß­nah­men­pa­ket wer­den die unge­fäh­ren Sanie­rungs­kos­ten detail­liert dar­ge­stellt. Hier­bei wer­den nicht nur die Inves­ti­ti­ons­kos­ten berück­sich­tigt, son­dern auch die antei­li­gen „Sowie­so-Kos­ten“, die ohne­hin anfal­len wür­den, sowie mög­li­che För­der­mit­tel, die nach aktu­el­lem Stand ver­füg­bar sind. Im Ist-Zustand sind die Ener­gie­kos­ten auf­grund der inef­fi­zi­en­ten Sys­te­me hoch. Durch die Umset­zung der vor­ge­schla­ge­nen Maß­nah­men­pa­ke­te kön­nen die­se Kos­ten erheb­lich redu­ziert wer­den. Die Fall­stu­die zeigt, wie die zu erwar­ten­den Ener­gie­kos­ten nach der Sanie­rung im Ver­gleich zum jet­zi­gen Zustand aus­se­hen. Die­se Ein­spa­run­gen ste­hen den Sanie­rungs­kos­ten gegen­über und ver­deut­li­chen den finan­zi­el­len Vor­teil der ener­ge­ti­schen Ver­bes­se­rung. Neben der Redu­zie­rung der lau­fen­den Kos­ten trägt die Sanie­rung auch zur Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei, was lang­fris­tig eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on darstellt.

Maßnahmen im Detail: Der Weg zur Energieeffizienz

In die­ser Fall­stu­die prä­sen­tie­ren wir eine detail­lier­te Auf­stel­lung der Maß­nah­men­pa­ke­te, die im Rah­men eines umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plans zur Stei­ge­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz eines Wohn­ge­bäu­des umge­setzt wur­den. Jedes Maß­nah­men­pa­ket wur­de sorg­fäl­tig geplant, um die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, den CO₂-Aus­stoß zu redu­zie­ren und den Wert der Immo­bi­lie zu stei­gern. Die nach­fol­gen­den Abschnit­te bie­ten einen tie­fen Ein­blick in die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men, deren Umset­zung, Kos­ten und die in Anspruch genom­me­nen Fördermittel.

Maßnahmenpaket 1: Optimierung durch Fenstertausch und Lüftungsanlage

Die­ses Maß­nah­men­pa­ket umfasst den Aus­tausch der vor­han­de­nen Fens­ter gegen moder­ne 3‑fach ver­glas­te Fens­ter sowie die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung. Die neu­en Fens­ter, mit einem U‑Wert von 0,95 W/​m²K, tra­gen erheb­lich zur Redu­zie­rung von Wär­me­ver­lus­ten bei. Elek­tri­sche Rol­la­den­käs­ten mit zusätz­li­cher Däm­mung und optio­nal neue Haus­tü­ren mit einem U‑Wert von maxi­mal 1,3 W/​m²K ver­bes­sern die Luft­dicht­heit des Gebäu­des. Die dezen­tra­le Lüf­tungs­an­la­ge sorgt für eine effi­zi­en­te Belüf­tung der Räu­me und nutzt über 90 % der Wär­me aus der Abluft. Die­se Maß­nah­me wird durch das BAFA mit 20 % geför­dert, ergänzt durch 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Paket belau­fen sich auf 187.520 €, wobei 150.000 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 37.504 €.

Maßnahmenpaket 2: Wärmedämmung von Nebenräumen und Keller

Um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu stei­gern, wur­den Dämm­plat­ten auf den Wän­den zu unbe­heiz­ten Neben­räu­men instal­liert. Dies redu­ziert Wär­me­brü­cken und erhöht die Dämm­wir­kung. Zusätz­lich wur­den die Kel­ler­tü­ren durch wär­me­däm­men­de Türen mit einem Ud-Wert von maxi­mal 1,30 W/​m²K ersetzt. Die Kel­ler­de­cke erhielt eine 10 cm star­ke Däm­mung unter­sei­tig, um Wär­me­ver­lus­te über den Boden zu mini­mie­ren. Die­ses Paket wird eben­falls durch das BAFA mit 20 % geför­dert, sowie mit 10 €/​m² durch die Stadt Müns­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 12.725 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 7.540 €. Die För­de­rung beträgt 2.545 €.

Maßnahmenpaket 3: Einführung einer zentralen Wärmepumpe

Die zen­tra­le Wär­me­pum­pe ersetzt die alte Hei­zungs­an­la­ge und ver­bes­sert die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich. Die­se Maß­nah­me wird mit einer Grund­för­de­rung von 30 % durch die KfW unter­stützt, wobei höhe­re Zuschüs­se bei zeit­na­her Umset­zung mög­lich sind. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten für die­se Maß­nah­me betra­gen 146.000 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 140.000 €. Die För­de­rung beläuft sich auf 51.100 €.

Maßnahmenpaket 4: Erneuerung des Steildachs

Das Steil­dach des Gebäu­des wur­de voll­stän­dig erneu­ert und mit zusätz­li­cher Däm­mung aus­ge­stat­tet. Die­se Maß­nah­me ver­bes­sert das Raum­kli­ma und erhöht die Dämm­wir­kung des Dachs. Die BAFA för­dert die­se Maß­nah­me mit 20 %, ergänzt durch 20 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die Gesamt­kos­ten für das Dach betra­gen 262.770 €, wobei 220.800 € als Sowie­so-Kos­ten anfal­len. Die För­de­rung beträgt 33.645 €.

Maßnahmenpaket 5: Außenwanddämmung und Türentausch

Das letz­te Maß­nah­men­pa­ket beinhal­tet den Rück­bau und Neu­auf­bau der Fas­sa­de mit einem Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem (WDVS) von 18 cm. Dies sorgt für eine gleich­mä­ßi­ge Wär­me­däm­mung und redu­ziert Wär­me­ver­lus­te. Die Haus­tü­ren wur­den durch neue Model­le mit einem Uw-Wert von maxi­mal 1,30 W/​m²K ersetzt. Zudem wur­de der Über­bau mit einer 12 cm star­ken Däm­mung ver­se­hen. Die­se Maß­nah­men wer­den durch das BAFA mit 20 % geför­dert, ergänzt durch 30 €/​m² von der Stadt Müns­ter. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 408.940 €, mit Sowie­so-Kos­ten von 80.963 €. Die För­de­rung beträgt 81.785 €.

Der zukünftige Zustand: Ein Ausblick auf die Verbesserungen

Nach der Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te sin­ken die Ener­gie­kos­ten des Gebäu­des auf 3.936 € pro Jahr. Die äqui­va­len­ten CO₂-Emis­sio­nen redu­zie­ren sich auf 10 kg/​m²a, der End­ener­gie­ver­brauch auf 15.745 kWh/​a und der Pri­mär­ener­gie­be­darf auf 31 kWh/​m²a. Die­se Sanie­rungs­maß­nah­men erhö­hen nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz, son­dern auch den Wohn­kom­fort und den Wert der Immo­bi­lie erheb­lich. Im Rah­men des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Ziel ver­folgt, das Gebäu­de in einen Zustand zu ver­set­zen, der nicht nur die Lebens­qua­li­tät deut­lich ver­bes­sert, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie nach­hal­tig stei­gert. Ein wesent­li­cher Aspekt des Sanie­rungs­ziels ist der ver­bes­ser­te Schall­schutz. Das Gebäu­de wird künf­tig weit­ge­hend frei von Lärm und stö­ren­den Geräu­schen aus der Umge­bung sein. Dies bedeu­tet gerin­ge­re Lärm­im­mis­sio­nen und somit eine deut­lich gestei­ger­te Wohn­qua­li­tät. Die Ruhe in den eige­nen vier Wän­den trägt maß­geb­lich zum Wohl­be­fin­den bei und schafft eine ent­spann­te Wohnat­mo­sphä­re. Ein wei­te­rer zen­tra­ler Punkt ist die Wohn­ge­sund­heit. Nach der Sanie­rung wird das Gebäu­de frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und schäd­li­chen Stof­fen in den Innen­räu­men sein. Dies erhöht nicht nur die Behag­lich­keit, son­dern schützt auch die Gesund­heit der Bewoh­ner. Ein gesun­des Raum­kli­ma ist essen­zi­ell für das Wohl­be­fin­den und kann durch die geplan­ten Maß­nah­men lang­fris­tig sicher­ge­stellt wer­den. Die Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie ist ein wei­te­rer bedeu­ten­der Vor­teil. Durch die ener­ge­ti­sche Sanie­rung und den Ein­satz moder­ner Tech­no­lo­gien, wie bei­spiels­wei­se einer Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge, wird der Markt­wert des Gebäu­des erheb­lich gestei­gert. Die PV-Anla­ge trägt zudem dazu bei, die Ener­gie­kos­ten zu sen­ken, was die Attrak­ti­vi­tät der Immo­bi­lie auf dem Markt wei­ter erhöht. Die Inves­ti­ti­on in die Sanie­rung zahlt sich somit nicht nur durch gerin­ge­re lau­fen­de Kos­ten aus, son­dern auch durch ein gestei­ger­tes Ver­kaufs­po­ten­zi­al. Auch die Sicher­heit wird durch den Sanie­rungs­fahr­plan ver­bes­sert. Geplan­te Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen bie­ten einen erhöh­ten Schutz vor Ein­bruch und Dieb­stahl, was das Sicher­heits­ge­fühl der Bewoh­ner erheb­lich stärkt. Ein siche­res Zuhau­se ist ein wich­ti­ger Aspekt für das per­sön­li­che Wohl­be­fin­den und die Zufrie­den­heit. Nicht zuletzt wird die archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät des Gebäu­des durch die Sanie­rung auf­ge­wer­tet. Die äuße­re Erschei­nung des Gebäu­des wird neu gestal­tet, wobei attrak­ti­ve Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten genutzt wer­den, um das Gesamt­bild zu ver­schö­nern. Dies trägt nicht nur zur ästhe­ti­schen Auf­wer­tung bei, son­dern kann auch den sozia­len Sta­tus des Gebäu­des in der Nach­bar­schaft erhöhen.

Fazit: Ein vielversprechender Weg in die Zukunft

Zusam­men­fas­send zeigt die Fall­stu­die, dass der Sanie­rungs­fahr­plan für das Mehr­fa­mi­li­en­haus in Müns­ter eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und des Wohn­kom­forts ver­spricht. Obwohl die Sanie­rungs­maß­nah­men noch nicht durch­ge­führt wur­den, bie­ten die geplan­ten Schrit­te eine kla­re Per­spek­ti­ve auf die Vor­tei­le, die sich aus der Umset­zung erge­ben wer­den. Der Ver­gleich zwi­schen dem Ist-Zustand und dem ange­streb­ten Ziel­zu­stand ver­deut­licht die erheb­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Ener­gie­kos­ten und die Redu­zie­rung der CO₂-Emis­sio­nen. Dar­über hin­aus wird die Immo­bi­lie durch die geplan­ten Maß­nah­men nicht nur ener­ge­tisch opti­miert, son­dern auch in ihrer Wer­tig­keit und Attrak­ti­vi­tät gestei­gert. Die Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans stellt somit eine loh­nen­de Inves­ti­ti­on in die Zukunft dar, die sowohl finan­zi­el­le als auch qua­li­ta­ti­ve Vor­tei­le für die Bewoh­ner und Eigen­tü­mer bietet.