Sanierungsfahrplan für ein Wohngebäude in Wetter: Effizienz und Zukunftssicherheit

Ausgangspunkt: Analyse eines Wohngebäudes

Die Fall­stu­die unter­sucht ein Wohn­ge­bäu­de in Wet­ter, das von der ESTATIKA ana­ly­siert wur­de. Ziel ist es, einen maß­ge­schnei­der­ten Sanie­rungs­fahr­plan zu ent­wi­ckeln, der den Wohn­kom­fort erhöht, den Immo­bi­li­en­wert sichert und die Wär­me­ver­lus­te redu­ziert. Die Berech­nun­gen zei­gen, wie sich Treib­haus­gas­emis­sio­nen, ins­be­son­de­re CO2, und Ener­gie­kos­ten sen­ken las­sen, wäh­rend gleich­zei­tig die anfal­len­den Kos­ten inklu­si­ve För­der­mit­tel dar­ge­stellt wer­den. Dabei wer­den die gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen des Gebäu­de­en­er­gie­ge­set­zes (GEG) 2024 sowie Instand­hal­tungs­the­men berücksichtigt.

Das Gebäu­de befin­det sich der­zeit in einem ener­ge­tisch leicht unter­durch­schnitt­li­chen Zustand. Beson­ders her­aus­for­dernd ist das The­ma Hei­zung, da neue gesetz­li­che Anfor­de­run­gen im Fal­le eines Hei­zungs­tau­sches grei­fen, die einen Anteil von 65 % erneu­er­ba­rer Ener­gien vor­schrei­ben. Ein Ein­rohr­sys­tem in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) ist zudem hydrau­lisch schwer zu opti­mie­ren. Aus wirt­schaft­li­cher Sicht wird emp­foh­len, zunächst auf ein Hybrid-Sys­tem mit Wär­me­pum­pe umzu­stel­len und spä­tes­tens fünf Jah­re nach dem Aus­tausch der aktu­el­len Gas­hei­zung über bau­li­che Ergän­zun­gen nach­zu­den­ken. Alter­na­ti­ven zur zen­tra­len Wär­me­pum­pe sind dezen­tra­le Kli­ma­split­ge­rä­te pro Woh­nung oder die wei­te­re Nut­zung von Biogas.

Um den Ener­gie­be­darf des Gebäu­des zu sen­ken, soll­ten bei allen anste­hen­den Sanie­rungs­ar­bei­ten Maß­nah­men wie die Ver­bes­se­rung der Ent­wäs­se­rung, die Aus­bes­se­rung der Heiz­kör­per­ni­schen und die Däm­mung der Kehl­bal­ken­la­ge in Betracht gezo­gen wer­den. Die­se Schrit­te tra­gen nicht nur zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz bei, son­dern stei­gern auch den Wert der Immo­bi­lie und machen sie zukunftssicher.

Der Ist-Zustand: Energetische Schwachstellen und Potenziale

Der Ist-Zustand des Gebäu­des vor der Sanie­rung zeigt deut­lich die Not­wen­dig­keit für einen umfas­sen­den Sanie­rungs­fahr­plan, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz zu ver­bes­sern und lang­fris­tig finan­zi­el­le Vor­tei­le durch För­der­mit­tel und Ener­gie­ein­spa­run­gen zu erzie­len. Das Gebäu­de, ein zwei­sei­tig ange­bau­tes Wohn­haus mit vier Wohn­ein­hei­ten, befin­det sich in einer Gebäu­de­rei­he in leich­ter Hang­la­ge und weist meh­re­re ener­ge­ti­sche Schwach­stel­len auf.

Heizung und Wärmeverteilung

Die zen­tra­le Gas­hei­zung aus dem Jahr 1994 steht kurz vor dem Ende ihrer Lebens­dau­er, was einen Hei­zungs­tausch in naher Zukunft erfor­der­lich macht. Die Wär­me­ver­tei­lung erfolgt über ein inef­fi­zi­en­tes Ein­rohr­sys­tem, das eine Hei­zungs­op­ti­mie­rung erschwert. Ein Umstieg auf ein moder­ne­res Zwei­rohr­sys­tem wäre zwar auf­wen­dig, könn­te jedoch die Ener­gie­ef­fi­zi­enz erheb­lich steigern.

Gebäudehülle

Die mono­li­thi­schen Außen­wän­de aus Gas­be­ton­stei­nen mit Putz­fas­sa­de sind typisch für das Bau­jahr und wei­sen Heiz­kör­per­ni­schen auf, die zu Wär­me­ver­lus­ten füh­ren. Die zwei­fach iso­lier­ver­glas­ten Fens­ter mit Kunst­stoff­rah­men bie­ten nur begrenz­ten Wär­me­schutz. Zudem ist die Luft­dicht­heit des Gebäu­des unzu­rei­chend, was den Ener­gie­ver­brauch wei­ter erhöht.

Keller und Dach

Der Kel­ler ist unbe­heizt und unge­dämmt, was zu erheb­li­chen Wär­me­ver­lus­ten führt. Die Kel­ler­de­cken sind eben­falls unge­dämmt, was den Ener­gie­ver­lust wei­ter ver­stärkt. Das Dach besteht über­wie­gend aus einem sanier­ten Flach­dach, wäh­rend das Trep­pen­haus ein flach geneig­tes Steil­dach auf­weist. Feuch­tig­keits­spu­ren an den Wän­den unter­halb ein­zel­ner Rin­nen deu­ten auf poten­zi­el­le Pro­ble­me hin, die beho­ben wer­den müssen.

Warmwasser und Lüftung

Die Warm­was­ser­ver­sor­gung erfolgt dezen­tral über Durch­lauf­er­hit­zer in Küche und Bad, was inef­fi­zi­ent ist. Die Lüf­tung des Gebäu­des erfolgt manu­ell über Fens­ter­lüf­tung, wäh­rend innen­lie­gen­de Bäder über Schäch­te ent­lüf­tet werden.

Die­se Aus­gangs­si­tua­ti­on bie­tet gro­ßes Poten­zi­al für eine ener­ge­ti­sche Sanie­rung, die nicht nur die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Gebäu­des erheb­lich ver­bes­sern, son­dern auch den Wert der Immo­bi­lie stei­gern kann. Durch die Nut­zung von För­der­mit­teln kön­nen die Inves­ti­ti­ons­kos­ten gesenkt wer­den, was die Sanie­rung zu einer loh­nen­den Inves­ti­ti­on macht. Ein gut durch­dach­ter Sanie­rungs­fahr­plan wird die Grund­la­ge für die­se Trans­for­ma­ti­on bil­den und die ener­ge­ti­sche Qua­li­tät des Gebäu­des nach­hal­tig verbessern.

Maßnahmenpakete: Schrittweise Optimierung für maximale Effizienz

Maßnahmenpaket 1: Effiziente Heizsysteme und Optimierung

In die­sem Maß­nah­men­pa­ket kon­zen­trie­ren wir uns auf die Moder­ni­sie­rung der Heiz­tech­nik, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz des Hau­ses signi­fi­kant zu ver­bes­sern. Die Maß­nah­men umfas­sen die Instal­la­ti­on neu­er Durch­lauf­er­hit­zer, die Ein­füh­rung einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe in Kom­bi­na­ti­on mit einer neu­en Gas­hei­zung sowie die Opti­mie­rung der bestehen­den Heizungsanlage.

Neue Durch­lauf­er­hit­zer: Der Aus­tausch älte­rer, hydrau­lisch gere­gel­ter Durch­lauf­er­hit­zer durch moder­ne, elek­tro­nisch gere­gel­te Model­le kann den Ener­gie­ver­brauch um bis zu 30 % sen­ken. Die­se Gerä­te sind stu­fen­los regel­bar und bie­ten eine prä­zi­se Tem­pe­ra­tur­steue­rung. Die Kos­ten vari­ie­ren zwi­schen 100 € und 300 € pro Ein­heit, mit einem För­der­zu­schuss von 20 % im Rah­men von Umfeld­maß­nah­men bei einem Heizungstausch.

Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe und neue Gas­hei­zung: Die Inte­gra­ti­on einer Luft-Was­ser-Wär­me­pum­pe als Zusatz­hei­zung zu einer moder­nen Gas­hei­zung, die durch eine hoch­ef­fi­zi­en­te Brenn­wert­ther­me ersetzt wird, bil­det ein Hybrid-Heiz­sys­tem. Dies ermög­licht eine fle­xi­ble und effi­zi­en­te Ener­gie­nut­zung. Die Opti­mie­rung des Ein­rohr­sys­tems durch Stran­g­re­gu­lier­ven­ti­le ver­bes­sert die Heiz­leis­tung wei­ter. Die Gesamt­kos­ten für die­ses Maß­nah­men­pa­ket betra­gen 35.300 €, wobei 25.300 € auf Sowie­sokos­ten ent­fal­len. För­der­mit­tel der KfW decken min­des­tens 30 % der Kos­ten ab, mit zusätz­li­chen Zuschüs­sen für Selbst­nut­zer durch Sonderanträge.

Umset­zung und Zeit­rah­men: Die Umset­zung die­ser Maß­nah­men kann inner­halb eines Jah­res abge­schlos­sen wer­den, wobei die Instal­la­ti­on der Wär­me­pum­pe und die Opti­mie­rung der Hei­zungs­tech­nik in den wär­me­ren Mona­ten erfol­gen soll­ten, um Unter­bre­chun­gen der Heiz­leis­tung zu vermeiden.

Maßnahmenpaket 2: Dämmung der oberen Geschossdecke und Dachsanierung

Die­ses Paket zielt dar­auf ab, die Wär­me­däm­mung des Hau­ses durch die Iso­lie­rung der obe­ren Geschoss­de­cke und gege­be­nen­falls die Sanie­rung des Daches zu verbessern.

Däm­mung der obe­ren Geschoss­de­cke und Dach­sa­nie­rung: Die Däm­mung der Geschoss­de­cke und die Sanie­rung des Steil­dachs mit einem U‑Wert von ≤ 0,14 W/​m²K sind ent­schei­dend, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Wäh­rend Dach­sa­nie­run­gen kost­spie­lig sind, bie­ten Geschoss­de­cken­däm­mun­gen eine kos­ten­ef­fi­zi­en­te Alter­na­ti­ve. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten belau­fen sich auf 170.400 €, wobei die gesam­ten Kos­ten als Sowie­sokos­ten gel­ten. Eine För­de­rung von 20 % wird durch die BAFA bereitgestellt.

Umset­zung und Zeit­rah­men: Die­se Maß­nah­men soll­ten vor­zugs­wei­se im Früh­ling oder Som­mer durch­ge­führt wer­den, um die bes­ten Bedin­gun­gen für Bau­ar­bei­ten zu nut­zen und den Wohn­kom­fort nicht zu beeinträchtigen.

Maßnahmenpaket 3: Austausch von Fenstern und Türen, Installation einer Lüftungsanlage

Die­ses Paket fokus­siert sich auf den Aus­tausch alter Fens­ter und Türen sowie die optio­na­le Instal­la­ti­on einer Lüf­tungs­an­la­ge, um die Ener­gie­ef­fi­zi­enz wei­ter zu steigern.

Fens­ter­tausch und Türen: Der Aus­tausch der alten Fens­ter durch neue Model­le mit drei­fa­cher Ver­gla­sung redu­ziert den Ener­gie­ver­lust erheb­lich. Obwohl die Haus­tür noch rela­tiv neu ist und kei­nen sofor­ti­gen Aus­tausch erfor­dert, wird der Fens­ter­tausch mit 83.400 € ver­an­schlagt, wobei 75.400 € auf den Fens­ter­tausch ent­fal­len. Die BAFA bie­tet eine För­de­rung von 20 % (15 % plus einen 5 % iSFP Bonus).

Lüf­tungs­an­la­ge: Die Instal­la­ti­on einer dezen­tra­len oder zen­tra­len Lüf­tungs­an­la­ge mit Wär­me­rück­ge­win­nung ver­bes­sert die Luft­qua­li­tät und redu­ziert Wär­me­ver­lus­te. Die För­de­rung beträgt eben­falls 20 %, mit zusätz­li­chen Zuschüs­sen in NRW von bis zu 1.000 € pro Wohneinheit.

Umset­zung und Zeit­rah­men: Die­se Maß­nah­men soll­ten inner­halb eines Jah­res abge­schlos­sen wer­den, um die Ener­gie­ein­spa­run­gen schnellst­mög­lich zu realisieren.

Maßnahmenpaket 4: Wärmedämmverbundsystem und Überbau-Dämmung

Die­ses Paket beinhal­tet die Anbrin­gung eines Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tems (WDVS) und die Däm­mung des Über­baus, um die ther­mi­sche Hül­le des Gebäu­des zu optimieren.

WDVS anbrin­gen: Ein neu­es Wär­me­dämm­ver­bund­sys­tem mit etwa 18 cm Däm­mung wird instal­liert, um die Außen­wän­de effek­tiv zu iso­lie­ren. Die Inves­ti­ti­ons­kos­ten betra­gen 104.450 €, mit einer För­de­rung von 20 % durch die BAFA (15 % plus einen 5 % iSFP Bonus).

Über­bau nach­däm­men: Die Däm­mung der Decken­un­ter­sei­te gegen Außen­luft ist eine kos­ten­güns­ti­ge Maß­nah­me, die jedoch sorg­fäl­tig geplant wer­den muss, um maxi­ma­le Effi­zi­enz zu gewährleisten.

Umset­zung und Zeit­rah­men: Die­se Arbei­ten soll­ten idea­ler­wei­se im Som­mer durch­ge­führt wer­den, um die bes­ten Arbeits­be­din­gun­gen zu gewährleisten.

Maßnahmenpaket 5: Dämmung der Innenwände und Kellerdecke, Erneuerung der Innentüren

Die­ses Paket bie­tet eine umfas­sen­de Lösung zur Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz durch die Däm­mung der Innen­wän­de und Kel­ler­de­cke sowie die optio­na­le Erneue­rung der Innentüren.

Däm­mung der Innen­wän­de und Kel­ler­de­cke: Die Außen­däm­mung der Innen­wän­de und die Däm­mung der Kel­ler­de­cke mit 12 cm Flä­chen­däm­mung sind ent­schei­dend, um Wär­me­ver­lus­te zu mini­mie­ren. Die Gesamt­kos­ten betra­gen 16.580 €, mit einer För­de­rung von 20 % durch die BAFA (15 % plus einen 5 % iSFP Bonus).

Erneue­rung der Innen­tü­ren: Der optio­na­le Aus­tausch der Innen­tü­ren, die an das Trep­pen­haus angren­zen, bie­tet zusätz­li­che Ein­spa­run­gen, obwohl die Kos­ten und Ein­spa­run­gen gering sind.

Umset­zung und Zeit­rah­men: Die­se Maß­nah­men kön­nen fle­xi­bel im Jah­res­ver­lauf durch­ge­führt wer­den, um den Wohn­kom­fort nicht zu beeinträchtigen.

Durch die Umset­zung die­ser Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Haus nicht nur ener­gie­ef­fi­zi­en­ter, son­dern auch der Wert der Immo­bi­lie steigt. Die staat­li­chen För­der­mit­tel redu­zie­ren die Inves­ti­ti­ons­kos­ten erheb­lich, wäh­rend die lang­fris­ti­gen Ener­gie­ein­spa­run­gen die lau­fen­den Kos­ten senken.

Der Zielzustand: Ein zukunftssicheres Effizienzhaus

Nach der Umset­zung des Sanie­rungs­fahr­plans wird das Gebäu­de den moder­nen Stan­dards eines Effi­zi­enz­hauses ent­spre­chen, ver­gleich­bar mit einem Neu­bau aus dem Jahr 2020. Die­se Trans­for­ma­ti­on bringt eine Viel­zahl von Vor­tei­len für die Eigen­tü­mer mit sich. Der Ener­gie­ver­brauch des Gebäu­des wird durch die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te erheb­lich redu­ziert, was zu einer deut­li­chen Sen­kung der Heiz­kos­ten führt. Dies wird durch die Instal­la­ti­on einer moder­nen Hei­zungs­an­la­ge und umfas­sen­de Dämm­maß­nah­men erreicht, die die Heiz­last und Wär­me­ver­lus­te minimieren.

Die ener­ge­ti­sche Sanie­rung sorgt nicht nur für eine effi­zi­en­te­re Ener­gie­nut­zung, son­dern trägt auch zur Wert­erhal­tung und Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie bei. Ein ener­ge­tisch sanier­tes Gebäu­de hat eine höhe­re Ver­miet­bar­keit und einen gestei­ger­ten Markt­wert, da es den Anfor­de­run­gen der heu­ti­gen Zeit ent­spricht und zukünf­ti­ge Ener­gie­kos­ten reduziert.

Dar­über hin­aus wird der CO2-Aus­stoß des Gebäu­des erheb­lich ver­rin­gert, was einen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schutz dar­stellt. Die Eigen­tü­mer kön­nen stolz dar­auf sein, ihren öko­lo­gi­schen Fuß­ab­druck zu redu­zie­ren und aktiv zum Umwelt­schutz beizutragen.

Neben den finan­zi­el­len und öko­lo­gi­schen Vor­tei­len ver­bes­sert die Sanie­rung auch die Lebens­qua­li­tät der Bewoh­ner. Ein ver­bes­ser­ter som­mer­li­cher Wär­me­schutz ver­hin­dert eine Über­hit­zung der Räu­me in den hei­ßen Mona­ten, wäh­rend der zusätz­li­che Schall­schutz die Wohn­räu­me vor Lärm und Geräu­schen aus der Umge­bung schützt. Die Maß­nah­men zur Wohn­ge­sund­heit sor­gen dafür, dass das Gebäu­de frei von Feuch­tig­keit, Schim­mel und ande­ren gesund­heits­schäd­li­chen Ein­flüs­sen ist, was zu einer höhe­ren Behag­lich­keit beiträgt.

Die Sicher­heit wird durch die Mög­lich­keit, Ein­bruch­schutz­vor­rich­tun­gen zu instal­lie­ren, erhöht, ins­be­son­de­re im Erd­ge­schoss. Zudem bie­tet die Sanie­rung archi­tek­to­ni­sche Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten, die das äuße­re Erschei­nungs­bild des Gebäu­des auf­wer­ten und es attrak­ti­ver machen.

Ins­ge­samt bie­tet der Sanie­rungs­fahr­plan eine umfas­sen­de Ver­bes­se­rung der Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohn­qua­li­tät, die sowohl kurz­fris­ti­ge finan­zi­el­le Ein­spa­run­gen als auch lang­fris­ti­ge Wert­stei­ge­run­gen und öko­lo­gi­sche Vor­tei­le mit sich bringt. Eigen­tü­mer pro­fi­tie­ren von För­der­mit­teln, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung redu­zie­ren, und kön­nen sich auf ein zukunfts­si­che­res Gebäu­de freu­en, das den moder­nen Wohn­an­for­de­run­gen gerecht wird.

Fazit: Ein klarer Weg zu Energieeffizienz und Wertsteigerung

Zusam­men­fas­send zeigt die Fall­stu­die, dass der Sanie­rungs­fahr­plan für das Wohn­ge­bäu­de in Wet­ter eine durch­dach­te und nach­hal­ti­ge Lösung dar­stellt, um den Ist-Zustand des Gebäu­des erheb­lich zu ver­bes­sern. Durch die geplan­ten Maß­nah­men­pa­ke­te wird das Gebäu­de nicht nur den Anfor­de­run­gen eines moder­nen Effi­zi­enz­hau­ses gerecht, son­dern auch in sei­ner Ener­gie­ef­fi­zi­enz und Wohn­qua­li­tät erheb­lich aufgewertet.

Die Redu­zie­rung der Heiz­kos­ten, die Ver­rin­ge­rung des CO2-Aus­sto­ßes und die Erhö­hung des Immo­bi­li­en­werts sind nur eini­ge der posi­ti­ven Effek­te, die die Sanie­rung mit sich bringt. Zudem pro­fi­tie­ren die Eigen­tü­mer von den staat­li­chen För­der­mit­teln, die die finan­zi­el­le Belas­tung der Sanie­rung erheb­lich reduzieren.

Die Fall­stu­die ver­deut­licht, dass der Weg zu einem zukunfts­si­che­ren, ener­gie­ef­fi­zi­en­ten und kom­for­ta­blen Wohn­ge­bäu­de klar vor­ge­zeich­net ist. Die geplan­ten Maß­nah­men bie­ten eine umfas­sen­de Lösung, die sowohl öko­lo­gi­sche als auch öko­no­mi­sche Vor­tei­le ver­eint und den Bewoh­nern eine ver­bes­ser­te Lebens­qua­li­tät bie­tet. Die Trans­for­ma­ti­on des Gebäu­des in ein moder­nes Effi­zi­enz­haus ist nicht nur eine Inves­ti­ti­on in die Immo­bi­lie selbst, son­dern auch in eine nach­hal­ti­ge Zukunft.