Wie effizient ist mein Gebäude?
In einem unserer früheren Blogbeiträge informieren wir darüber, was es beim Kauf eines neuen Hauses zu beachten gibt. Hierbei verweisen wir unter anderem auf den Energieausweis der Immobilie und seine Relevanz bei der Kaufentscheidung. Nun stellt sich berechtigterweise die Frage: Was ist denn überhaupt ein Energieausweis?
Ja, und das ist nun wirklich eine gute Frage. Energieausweis ist nämlich nicht gleich Energieausweis.
Was ist ein Energieausweis?
Die derzeit gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt vor, dass bei der Errichtung, Änderung oder Erweiterung eines Hauses ein Energieausweis ausgestellt werden muss. Auch verpflichtet die EnEV dazu, dass ein solcher Ausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing einer Immobilie den Interessenten vorgelegt werden muss.
Ja, aber was ist es denn nun genau? Am griffigsten erklärt, ist der Energieausweis eine Art Zeugnis, das den energetischen Zustand des Gebäudes auf Grundlage mehrerer Bereiche bewertet und dessen Einteilung in Effizienzklassen ermöglicht. Ziel ist es, eine Grundlage zu schaffen, auf der der energetische Zustand von Immobilien vergleichbar wird.
Energieausweise gibt es für Wohnhäuser, Bürogebäude sowie gewerbliche Immobilien. Oft auch als »Energiepass« bezeichnet, bezieht er sich aber immer auf das gesamte Gebäude und nicht auf untergeordnete Wohneinheiten. Das bedeutet bspw. für ein Mehrfamilienhaus, dass sich der Energieausweis auf das gesamte Haus, unter Berücksichtigung aller Wohneinheiten, bezieht und nicht auf einzelne Eigentums- oder Mietwohnungen. Der Ausweis beinhaltet ganz allgemeine Informationen über das Gebäude, er gibt Auskunft über die verwendeten Heizstoffe und gibt die Energiekennwerte an. Neue Ausweise für Wohngebäude ordnen die Immobilie auf einer Energieeffizienzskala von A+ bis H ein.
Energieausweise haben eine Gültigkeit von 10 Jahren. Auch nach größeren Sanierungen und Modernisierungen wie einem Heizungstausch sollten Sie erneuert werden.
Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Wie oben bereits angekündigt: Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Es gibt zwei verschiedene Varianten: Den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten Energieausweis. Der Unterschied liegt dabei auf der Datengrundlage, auf Basis derer die Erstellung des Ausweises vorgenommen wird.
Der Verbrauchsausweis
Die Kerndaten des Verbrauchsausweises sind die Verbrauchsdaten der Immobilie der letzten drei Jahre. Das bedeutet, er gibt die verbrauchte Energiemenge einer Immobilie an. Für die Errechnung werden dabei die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre herangezogen. Er umfasst damit allgemeine Informationen zur Heizung und Warmwasserbereitung. Der Verbrauch wird in kWh pro Jahr und m² Nutzfläche angegeben. Bei gewerblichen Immobilien und Bürogebäuden, sprich Nichtwohngebäuden, kommen auch noch der Verbrauch für die Lüftungs- und Kühlungsanlage sowie die Beleuchtung hinzu.
Dadurch, dass aber der vergangene Verbrauch die Grundlage der Erstellung darstellt, wird deutlich, dass der Verbrauchsausweis keine exakte Auskunft für den zukünftigen Verbrauch geben kann. Schließlich hat jede Person ein eigenes Energienutzungsverhalten.
Der Bedarfsausweis
Die Erstellung eines Bedarfsausweises ist deutlich komplizierter, als die seines Gegenparts. Hierfür begutachtet ein Energieberater die Immobilie und ermittelt dabei die Gebäudeform sowie die Bau- und Anlagentechnik. Auch die Planungsunterlagen des Hauses sollten bei der Erstellung vorliegen. Ein besonderer Vorteil ist dabei, dass nicht nur der Ist-Zustand des Hauses, sondern auch ein potentieller Optimalzustand ermittelt werden kann. Durch individuell auf das Gebäude passende Handlungsempfehlungen, werden Maßnahmen zur Optimierung aufgezeigt. Außerdem erlaubt der Ausweis eine bessere Vergleichbarkeit zu anderen Gebäuden, da der Verbrauch der Bewohner nicht die Grundlage der Berechnung darstellt. Neben den Bauunterlagen und Gebäude- und Heizungsdaten werden für die Berechnung standardisierte Rahmendaten herangezogen. Hierunter fallen bspw. standardisierte Nutzerverhalten, Klimadaten und Raumtemperaturen.
Die Wahl des richtigen Ausweises
Während man bei Nichtwohngebäuden zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis wählen kann, müssen bei Wohngebäuden einige Dinge bei der Wahl des Ausweises beachtet werden. Die verbrauchsorientierte Variante darf bspw. nur erstellt werden, wenn die Immobilie mehr als 4 Wohneinheiten aufweist und der Bauantrag nach dem 1. November 1977 erstellt wurde. Außerdem ist eine Voraussetzung, dass das Haus nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder modernisiert wurde. Der Bedarfsausweis muss verpflichtend ausgestellt werden, wenn das Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten besitzt. Auch ist er bei Häusern, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ein Muss. Ausnahmen bestätigen die Regel: Erfüllt das Gebäude bspw. aufgrund einer Modernisierung die Anforderungen an den Wärmeschutz, darf auch ein Verbrauchsausweis erstellt werden. Ein Bedarfsausweis ist natürlich auch bei Neubauten und nach einer großen Sanierung verpflichtend. Schließlich liegen hier noch keine aussagekräftigen Daten über den vergangenen Verbrauch vor.
Kosten eines Energieausweises
Wie bereits erwähnt, ist die Erstellung eines Bedarfsausweises mit deutlich mehr Aufwand verbunden, als die, eines Verbrauchsausweises. Das bedeutet im Umkehrschluss auch, dass die Ausstellung eines Bedarfsausweises teurer ist, als die eines Verbrauchsausweises. Allgemein variieren auch die Kosten je nach Anbieter und natürlich je nach Größe der zu bewertenden Immobilie. In der Regel sollte man bei einem Verbrauchsausweis mit Kosten in Höhe von 50 bis 100 Euro rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern kann es auch deutlich teurer werden. Preise um 250 Euro sind dabei keine Seltenheit.
Bedarfsorientierte Energieausweise kosten zwischen 300 und 500 Euro. Es ist nicht ungewöhnlich, dass bei größeren Immobilien eine Pauschale berechnet wird und dann zusätzliche Kosten pro Wohneinheit anfallen.
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